fc2ブログ

九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

賃借人の犯罪行為と賃貸人責任

朝出社してブログをチェックしてたら、
土日のアクセスが凄いことになっていました!
沢山の方が見てくださっているんですね、本当にありがとうございます。

さて本日も取り急ぎ気になったニュースをば。

都内初、ワイセツ店に場所貸して御用・・・スポニチアネックス



つまりこれは容疑者が、エロDVD屋に店舗物件を転貸した訳です。
逮捕容疑は「わいせつ図画販売幇助」となります。

で、なにが気になったかと申しますと、
このケースがこのまま有罪確定した場合、
賃借人が賃貸物件を犯罪目的で利用した場合、賃貸人にその累が及んでしまう事例となる訳です。
当然この容疑者のケースの場合は特別に悪質であるとの判断での摘発であることは、想像に難くない訳ですが、判例は判例です。

例えばあなたの所有する投資マンションの賃借人がそのマンションをたとえば違法風俗等に使用した場合、あなたにその累が及ぶ可能性が出てくるということです。完全にあなたが賃借人の違法行為に気付く余地がない場合は当然リーガルでしょうが、もしも黙認、ないしはあなたが自身に関与の余地無いことを証する事が出来ない場合、罰せられる可能性が出てくるということです。

都内には故意にせよ知らず知らずにせよ、違法風俗やその他犯罪組織が使用する不動産は無数にあります。今回の容疑者のように完全に営利目的であえて違法テナントを誘致するケースだけではなく、賃貸人や所有者が気付かないうちに、訳のわからない人々が実質利用者になってたりするケースも多々あります。

今後はさらに賃借人属性の管理に気を付けなければいけないのかもしれませんね。

テーマ:気になるニュース - ジャンル:ニュース

【重要】六会コンクリートによる生コン偽装について

6市物件に納入 生コン違反横浜・藤沢など・・・asahi.com

分譲業者対応急ぐ 違法生コン・・・yomiuri on line

偽装生コン、新たに4棟のマンションで使用判明・・・yomiuri on line

これはかなりシビアな事態です。
最初はそんなに大したことはないのかな~なんて楽観的に見ていましたが、そんな状況ではないみたいですね。
要は神奈川県の建築現場で、強度不足のコンクリートをマンション等の建築に使用していたことが発覚した訳ですが、その数なんと196物件!
しかも長谷工、東京建物、野村不動産、日本綜合地所等の所謂ブランドマンションへの使用も行われた事実が判明しています。既に表面に剥離のような現象がでている建物も確認されています。

煽っているのではなく、本当に危険な状態なので神奈川のマンションにお住いの方、現在当該エリアでマンション購入手続き等を行っている方は情報の更新に細心の留意を払ってください。
こういう事件って大抵はこの時点での発覚件数は氷山の一角なので、
現時点で関係ないや~と決めつけるのは危険です。
どうか今後しばらくはニュースに細心の留意を!

テーマ:気になるニュース - ジャンル:ニュース

不動産投資(収益不動産投資)のレッスン④良い物件って:後編

閑話は省いていきなりいきましょう!

前回は良い物件ってどんな物件かな~
大体現在のマーケットでは実利回りで7%も回ってれば上出来かもしれませんね・・・・
なんて話をしていました。

では実際そんな良い物件を見つけるにはどうしたらいいんでしょうか。
不動産投資レッスン②で私が書いた以下の文章、覚えていらっしゃるでしょうか。

>>②じゃあどうすれば良いんでしょうか?

結論からいうと、限られた優良物件を奪い合うのか、
大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させるしかないのです。


勉強熱心な方でしたら、すでに御自身で、
私が紹介したホームズや諸々のサイトで物件を検索し、
私が実際に例示したような簡易評価をしているでしょう。
でも私が先述したような実利で7%なんて物件にはなかなか出会えていないのではないでしょうか。
表面では10%超の物件がゴロゴロ出てきても、
実際に私の例示のような評価をすると、「あ~また駄目だ・・・」
なんて繰り返しだったんではないでしょうか。

でもそれがまさに現在のマーケットであり、
私が繰り返し不動産投資は楽じゃありませんよ!
と申し上げている理由です。

今現在ネット上で鼻息の荒いリーマン副業大家さんの殆どは、
数年前に物件を買っています。
つまり現在ほど収益還元法による評価が一般化していない頃に、
従来の所謂土地本位系評価で、比較的安く値付けがされた物件を買えたわけです。
潜在的キャピタルゲインが約束されたような物件を購入出来たわけですね。
しかし現在収益性の伴う不動産の99%は既に収益還元法で評価され値付けされています。
もはやそこには約束されたアビトラージは無いわけです。

つまり先述する「限られた優良物件」は既に枯渇したと考えて良いでしょう。
当然例外はあります。タイミング次第で過小評価された物件や諸事情による、
叩売りも発生しますので、運と努力で優良物件に出会えることも事実です。

しかし成功する投資家を目指すのであれば、運やマーケット頼みではなく
「大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させる」こちらで勝負できるようにならなくてはなりません。

そもそも不動産投資の醍醐味は、株や債券投資に比べ、
自身のオペレーション次第で、
パフォーマンスを向上させる余地が高いことにあると私は考えます。
そしてこの能力がないと、現在の不動産投資市場では成功しません。
ですので、折角これを読んでくださったあなたには、
私達プロがどうやってパフォーマンス=収益性の向上を行っているのか、
次回はそれを解説していきましょう。

いいでしょうか?
良い物件とは収益性の高い物件です。
収益性の高さとは投下資本に対するリターンの高さです。
でも収益性の高い物件は少なくなってしました。
であれば普通の物件を自力で良い物件にするしかありません。
その方法論を身につければ、
他人には普通の物件でもあなたには良い物件を判断できるようになります。

ではまた!

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産不況突入へ…メガバンク貸し渋りが誘発:不動産不況について

うう・・あまりの忙しさにブログさぼっちゃいました・・・・
すいません!

して気になる件が溜まってます。
一件目は以下。

不動産不況突入へ…メガバンク貸し渋りが誘発!?:ZAKZAKより



最近の不動産不況について少し言及したいな・・・なんて思ってました。
少なからず不満を持っている一人ですので。

そもそも不動産融資の規制(オフィシャルには規制はされていないことになってますが)は、昨年夏のサブプライムローン問題の表面化に端を発しています。
サブプライムローン自体はアメリカの低所得者向け住宅ローンなので、日本の不動産開発や投資とは直接的な関係は希薄です。しかしこのローン債権を持っている投資家や金融機関が大打撃を受けました。それにより従来のような海外マネーの日本不動産への投資が減少すると予測されました。つまり不動産市場を買い支えていたプレイヤーが退場すると考えられたわけです。
しかし、であればマーケットの急激な冷え込みによる経済混乱を避ける為には政策的な融資促進がなされるべきだったのではないでしょうか。80年代バブル時代と現在の不動産価格では、その価格形成根拠が根本的に異質である事は誰が見ても明らかなはずです。
にもかかわらず、金融庁はこれを好機とばかりに、過剰高騰した(と彼らは決めつけました。でも過剰な高騰の定義って何でしょうか?)不動産価格を鎮静化する事を目論み金融機関に蛇口を閉めさせました。
これが少々乱暴ですが現在の状況です。

しかし思えばタイミングが色々悪すぎました。
姉歯・ヒューザーをはじめとした構造偽装問題による建築確認の停滞、上記サブプライム問題、金融商品取引法の施行、原油高に端を発する建築コスト上昇etc・・・・・不動産を取り巻く環境は現在ネガティブサプライズばかりが続いたように感じます。今年に入ってからの不動産・建築系企業倒産はまだまだ続くでしょう。

現在グローバルマネーはコモディティに流れているわけですが、商品市場の高騰は日本にスタグフレーションを招く一方です。ガソリンをはじめとした、個人消費者向け商品の価格はどんどん上がる一方で、コモディティ生産国ではない日本の資産価値は一向に上がりません。円も当然下落するでしょう。そしてそれがますますの個人消費の低下を招きます。では現在の商品市場の暴騰の主犯は誰なのでしょうか?それはヘッジファンドマネージャーなのかもしれませんが、そもそも彼らにそういう舵を切らせた日本国政の責任も大きいと思います。

現在の不動産価格は本当に暴騰というべき価格なのでしょうか?
現在の不動産投資は、他の投資商品等に比べて不当にリスクプレミアムが低いのでしょか?
日本の国情からして賃料マーケットが短期間で激変するリスクは高いのでしょうか?
私はそんな事は無いと考えますし、そうである以上不動産投資活動を国策的に抑制する今の状況は、上記のような弊害を招く一旦になるだけだと考えます。




テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

証券化物件への小口投資

もう六月に終わっちゃった話なんですが、
日経不動産にリリースされたので一応。

【売買】ルートイン五反田を取得して小口商品化、船井財産コンサルタンツ:日経不動産



最近不動産投資について、
日々基本的な事を解説しているわけですが、
個人投資家には、こういうものも選択肢のひとつかな、と思います。

簡単にいうと、五反田のビジネスホテルを
一口一千万円で出資を募り購入して、
出資者へ表面6%、ネットで5%のリターンを目指す商品です。
出資者は面倒くさい事は船井に任せればいいので、
自分で不動産を買うのと違って何にもしなくていい訳です。

当然投資商品なので、期待リターンを下回る可能性もありますし、
リート等に比べると流動性が低かったりと不安要素はゼロではありませんが、
船井はそれなりにノウハウを持っている組織なので、
リスクは限定的だと考えていいのではないでしょうか。

不動産投資に興味があるけど、
現物投資は難しそうだし、なんだかリートも難しそうだし・・・・
という方には検討の価値があるかもしれませんね。
ただ人気商品のようで、この五反田も250口が売り出しから約一週間で完売!
世の中には金持ちって結構いるもんですね~

関連リンク:船井財産コンサルタンツ


テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産投資(収益不動産投資)のレッスン④:良い物件って?前篇

こんばんわ!
仕事が忙しくて日が変わってしまいました!
これでも本業は不動産屋の社長なので、
忙しいのです・・・・

という訳で先週の続きです。
シミュレートした物件は結局投資するには厳しそうだな~という結論になったんでしたね。

じゃあ良い物件ってどんな物件なんでしょうか?
どうすれば良い物件って見つけられるのでしょうか?
物件を探すにはどんな方法があるのでしょうか?

その辺を今日から説明していきたいと思います。

ちょっと復習も兼ねていきましょう。
さて不動産投資において「良い」物件とはなんなのか?

これまで読んできてくれた方には、
なんとなくイメージが湧くのではないでしょうか。
なるべく家賃が沢山もらえて且つなるべく経費がかからない物件ですよね。
つまり投下資本に対しなるべく大きなリターンが望める物件です。

ただし選ぶに際し注意しなくてはいけないのは、
世間の物件情報にある利回りの殆どは、表面利回りで、
物件価格を収入だけで割戻した数字である事。
そこから支出を引いた数字で割戻さないと、
実際の利回りがわからない。
また賃料は保有を続けるほど将来低くなっていき、
支出は増えていくので、それを踏まえたシミュレートが必要である事。
借入を行った場合は金利の支払いも計算に入れる事・・・でしたね。

では実際にどれだけのリターンが見込める物件なら、
「良い」物件と呼べるのでしょうか。

私の経験からいうと現在世間一般では、
経費や金利を差し引いた実利回りが7%~ぐらいだと、
比較的お得な物件だという評価を得ているように感じます。

この利回りが高ければ高いほど、
また保有に際しての不測の事態=リスクが低いほど、
良い物件になる訳ですね。


もうちょっと行こうと思いましたが、
もう一時半になっちゃいました・・・・
では続きはまた明日に。

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産オークション「AUC’S(オークス)」を7月17日に開設

今週もいかがお過ごしでしょうか。
土日も沢山の方にご覧頂いたみたいで、
ありがとうございます!

で、いつもの不動産投資のアレの前にひとつだけニュースを。

不動産オークション「AUC’S(オークス)」を7月17日に開設-日経不動産



リバブルや野村アーバン、地所住販ら大手ブローカー5社が、
ウェブ不動産オークションを開始するみたいです。
現在まで不動産のオークションは数社がチャレンジしてますが、
成功したといえるケースはまだ無いように思えます。
個人的に興味駸々です。

ウェブサイトを確認しましたが、このオークスはどうやらエンド向けみたいですね。
たいがいこういうのって、ロンチは目玉物件を用意したりするのが通例ですから、
今自宅用の戸建やマンションを検討されている方は、
チャンスかもしれません。
7/17にサービス開始みたいなので、
まずはメアド登録してみてはいかがでしょうか。

関連リンク:

不動産オークションのオークス

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産投資のレッスン:番外 加藤ひろゆき氏の良書

さてさて、せっかくの土日ですから、
この機会に不動産投資の勉強をもっとするぞ!
という方の為に、私が読んですごく為になった一冊を紹介します。

著者は加藤ひろゆきさんという方です。
とてもウィットに富んだ人物らしく、まず読み物として面白いです!

しかし圧巻なのはまるで正反対の超保守的な堅実投資スタンスです。
実際に彼は物件の探し方、選び方、買い方、運用の仕方において、
実に王道的なスタイルを取り続けています。
やる気さえあれば誰にでもマネできて、且つ成功する可能性が高いスタイルだと思います。
正直不動産投資をこれから検討するかた全員に読んで頂きたい!
読みやすく実践的で面白い、文句の無い良書だと思います。

よく最近はいかに借金をしてレバレッジの利いた不動産購入をするのか?
みたいなノウハウ本が流行っていますが、
そもそも不動産投資は同氏のようなスタイルが正道です。
制度の歪みや特例を利用して不労所得をめざすのは、
不動産投資ではなく、不動産投機です。禿げタカファンドと同じです。
そんな拝金的投機ではなく、
私は同氏のようなストロングスタイルの投資を皆さんにも目指して欲しいなぁ・・・
なんて思ってます。

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:後編その2

さて昨日続きです。
北野の物件、全額キャッシュで購入した場合、
楽観的に見積もると大体の実利回りが約7.1%になったんでしたね。

問題は、多くの不動産投資家が希望する、
自己資金ではなく借入による購入の場合の利回りです。

例えば今回の物件は2100万円です。
約一割の200万円をキャッシュで用意し、
残金をローンにて調達したとしましょう。
(今回はそもそもこの物件にローンが付くかどうかは無視します)
あなたが仮に20年返済の金利3.5%元利均等で借り入れた場合、
大体11万5千円ぐらいを毎月返済するケースが多いでしょう。
すると20年間ず~っと年間138万円を返済する事になる訳です。
一方昨日計算した年間実勢収入は150万8千円でした。
差し引きすると1年であなたの手元に残るのは12万8千円です・・・
単月にするとなんとたったの約1万600円!
なんだかショボいですね・・・

しかし払った手持ちの金額は200万だけですから、
たとえ年間で収入が12万8千円でも、
それに対しての利回りは5%超に上昇します。
なんだか一瞬悪くない投資かな・・・という感じな気がしてきました!

しかし!あとはこの状態を何年継続できるかなのですが、
築20年を超えた物件なので、賃料はどんどん下がっていく一方でしょう。
同時に建物の維持費は上昇していく一方になりますので、
通常は利回りは下降していくでしょう。
たとえば一室あたりの賃料が、4万円から一割毀損して3万6千円になったとします。
年間収入は4千円×4室×12=19万2千円減ってしまう訳です。
すると先程上記で見込んでいた手元に残る予定の12万8千円は、
消失してむしろ単月収支はマイナスに転じてしまいます!

なんだか大きな借金をした割には微妙な雰囲気です・・・・
つまりこの物件は長期ローンを組んでまで買うべきではない!
私の場合の評価はそうなります。

と、かなり駆け足で参りましたが、
大体ざっくりとした物件の評価一連の流れはこんな感じです。
こんな風に気になる物件をシミュレートする事を繰り返し、
「おや!」という運命の出会いを探すのです(笑)

では次回はもう少し突っ込んだ内容に入ります。
ゆっくり進めますので、ちょっと難しいかな・・
という方も楽しんで読んでいただけたら嬉しいです!
ではまた。

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

直下型地震、発生確率を都道府県別に

暑い・・・やばいですね今日は!
仕事に精が出ません(笑)
でももっとやばいニュースが出てます

直下型地震、発生確率を都道府県別に 日経ネット



要は、地震の研究調査を強化して、結果をもとに地震の発生確率を都道府県別にまとめるようです。
それで来春にそれを公開すると。

これって、場合によっては土地の価格形成に相当な影響を及ぼす可能性があると思いませんか?
だってもしもこれから土地や家を買おうと思ったら、
地震の可能性が高いエリアと低いエリアがあったら、
絶対みんな低いエリアのほうが良いですよね。
既に家を持ってたりする場合でも、
もし地震確率が高いエリアだと発表されたら、
今後売りたくなっても、なかなか買い手がつかなくなると思いませんか?
これって相当深刻な問題だと思います。
このレポートひとつで土地の価値が変わってしまう訳ですから。

どんな形式でどの程度の言及が行われるのか、
不動産屋ならずとも注目した方が良いのではないでしょうか。

関連リンク:
地震調査研究推進本部 地震による被害の軽減を目指して




テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

前のページ 次のページ