九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!収益編基本収入

さて前回までは支出についてザっときましたが、
今回からは収入についていきましょう。

不動産から生まれる収入にはどんな種類があるのでしょうか。
大まかには以下の通りです。

①賃料・・・・つまり家賃ですね。これが基本です。
②共益費・・管理費と呼ぶ場合もあります。これは①と一緒になってることもあります。

たったこれだけ?
と思うかもしれませんが、はい!これだけです!
(当然他のニッチな収入源もありますがそれは後日詳細に説明しましょう)

したがって収益を伸ばすには、この収入をいかに拡大するかが肝になってくる訳です。

但し、当然不動産の賃料は需要と供給のバランスによって決まるものです。
つまり外的要因がその決定に大きな影響を及ぼすということですね。
だって近所のマンションやアパートが、あなたの物件よりも安い賃料だったら、入居者はそっちを選んでしまいますよね。
ですので、あなたが願ったからといって、通常はマーケットプライスを大幅に上回る賃料を得ることは不可能と考えていいでしょう。

かといって、投資家の努力や工夫がこの数字に影響を及ぼす余地が無いのかというと、決してそうではありません。

あなたのオペレーション次第で賃料収入は大幅に変わって来ます。
そこのところの注意点を次回説明しましょう。
ではまた。

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【復帰!】25平方メートル未満「ノー」 都内で広がる「ワンルームマンション規制」

暑いですね・・・・・
皆さんお元気でしたか?
私は仕事やら私事やら暑さやらにやられてました・・・

25平方メートル未満「ノー」 都内で広がる「ワンルームマンション規制」  livedoorニュース



復帰第一報はこれですね~
都心部でワンルームマンションの建築規制が始まってるよ!
という記事なんですが、個人的には非常に遺憾です。

日本においてマクロ的には今後非婚化や高齢単身者等の増加、
ニート等の低所得者層の増加にともない、
ワンルームのような居住スペースに対するニーズは増える傾向にあると思うんですね。
無駄に一戸あたりの面積を広げるのは賃料上昇にも繋がりますし、
明らかに時代に逆行しているように思います。

どうやら単身居住者のマナーの悪さが、
今回の規制の動きの理由として挙げられているようですが、
マナーが悪いから単身者の住む処を奪えばそれで良いのでしょうか?
なんだか解決策としては著しく本質からズレているように感じるのですが。

不動産投資的な観点からも感心しません。
ワンルームマンションが投資商品として魅力的かどうかは別として、
投資の選択肢が減ることは事実でしょう。
気軽な小口不動産投資先として投資初心者が参入するセグメントとしてむし出来ないマーケットです。
只でさえ不動産マーケットが低迷している昨今に、
また政策主導でこんなバイアスを掛けられるのは避けたいところなんですが。

みなさんはどう考えますか?

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

すいません・・仕事とゴルフと風邪やらが重なって、
更新サボってました!

さてついに不動産投資支出編もⅣまで来ましたね~
なんだかちょっと大作RPGみたいで嬉しいです(笑)

前回は管理コストについてでした。
今回は修繕コストについてざっと行きましょう。

修善コストとはその名の通り、
壊れた箇所を直したり、共用部の電球等の消耗品を取り換えたりする費用です。
当然これらの費用は安く抑えるに越したことはありません。
ただしこれらは、そんなに俗人的要素で大幅に変化する数字ではないので、
そこまで神経質になる必要はないかもしれません。

強いて言えば買う前に塗装や躯体の痛みや手入れの状態をよく見ておこう!という事です。
中でも建物の外階段は比較的塗装が痛みやすく、
施工が荒いとすぐ爆裂する箇所なので、ここの痛みをよくチェックすると施工全体の質を判断する上での指標になるかもしれません。

また最近注意が必要なのは原状回復の費用です。
一昔前までは、原状回復費用は入居者が退去する際に、
壁紙の交換や畳の張り替え、室内のクリーニング代等を負担するのが一般的でした。
(良い悪いではなく、あくまでも当時の一般論です)
しかし現在では「経年劣化」や「自然損耗」、
云わば故意に破壊した訳ではなく、ただ単にボロくなっただけの内装は、
原状回復費用として入居者負担をさせる事は事実上難しくなりました。

これが現在のアパマン投資の収益悪化に非常にインパクトがありました。
特に注意しなくてはいけないのが、若い層に人気で、
なおかつ投資用マンションにも多いデザイナーズ系物件です。
内装に凝った仕様や高級な部材を使用している事が多い為、
入居賃料をある程度高く取れる可能性がある反面、
入退去時の内装更新費用もスタンダードな物件に比べかなり割高になるケースもあります。
ですので、皆さんが物件購入を検討される際には、
満室等の際でも多少の無理を通してでも、なるべく実際に室内をチェックしてご購入する事をお薦めします。

いくら豪華な共用部や内装で多少高めの賃料がとれても、その分ランニングコストが掛かれば意味がありません。過度なグレードの物件に惑わされない事が大事なのではないでしょうか。

ではまた次回・・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて三連休、みなさんはどこかへお出かけされましたか?
私はずっと東京におりました・・・半分は仕事です(笑)

ではちょっと間が空いてしまいましたが前回の続きです。
管理費とBMフィーの削減についてですね。
素人不動産投資家の方々が、所謂投資マンションに食い物にされる原因はここが大半ですよ~、
ってところまででした。

「投資マンション」google検索結果



ちなみに上記リンクは「投資マンション」でググった結果です。
有象無象の投資マンション販売業者が出てきますね。
そもそもマンション投資が簡単に儲かるのであれば、
何故彼らはマンションを所有しないで販売側にまわるのでしょうか?


答えは単純、所有するより販売するほうが儲かるからです。
ではなぜ販売するほうが儲かるのでしょうか?
⇒管理とメンテナンスを抱き合わせにして購入者=素人からボッタくる事が出来るからなんですね!

当然まっとうな販売会社や管理会社も多数存在しています。
でも心無い、素人投資家からの搾取しか考えていない会社も多数存在するのが現実です。

通常プロが運用するポートフォリオに組み込まれている、
マンションの管理(PM)コストは賃料の2~4%以内がアベレージです。
例えば家賃100万円であれば2万~4万円ですね。
この数字が高いか安いかは別として、
当然他にもメンテナンスコストや租税、修善費用等が発生しますので、
このぐらいの水準でないと利益が出せない訳です。

ですので管理会社が売主指定の投資用マンションで、
上記のようなコスト水準を最初から上回る費用が見込まれる物件は買わない方が無難でしょう。
当然私達のようなプロは、分譲マンション等で一部コストが明らかに高い場合でも、その他のコストや物件自体の販売価格との兼ね合いで購入に踏み切ったりする場合もあります。
ただしそれはあくまでも不動産投資を本業にしている我々だからの話であり、兼業の方や初心者の方に勧められる方法ではありません。

ですのでPMフィーとメンテナンスフィーを抑えるにはまず第一に、

◎そもそも管理会社はこちらで決めれる物件にする

ということが一番大事です。
なにを今更・・・・というなかれ!
本当に本当に、この入口で失敗する投資家が一番多いんです!

相見積もりだとか、個別メンテナンス項目毎の費用検証なんて後で良いんです。
ともかく管理会社が指定(業界ではひも付きと呼んだりします)の物件は、
よ~っぽどでないかぎり買わない!

ではまた続きは明日に・・・・・

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【怖】敷・礼金ゼロでも…家賃滞納で勝手にカギ交換 近く提訴

敷・礼金ゼロでも…家賃滞納で勝手にカギ交換 近く提訴・・・asahi.com



これ、最近流行りつつあるショートステイ系の物件ですね。
つまり敷金や礼金等の初期費用は無くすから、もし家賃が遅れた場合は即出て行ってもらうからね!という契約を交わし、実際に強行突破で鍵変えるやら部屋に押し入るやらやっちゃってるみたいです。

正直不動産屋としては、確かに家賃を滞納する方も悪いよな・・・とは思いますが、さすがにこのスマイルサービス社はやりすぎです。私も滞納テナントの立ち退き交渉等は多々やりましたが、基本的には裁判所への提訴や話し合いなくして、いきなり強硬手段を取るというのは考えられません。契約を守らない滞納者も悪いですが、それを勝手に裁く権利も不動産屋にもないのですから。

不動産屋って同社のような非常識な方々ばかりではないんですよ・・・・
皆さんに少しでも不動産屋を信じてもらえるように、私も業界に身をおく一人として頑張りたいと思います。

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「おれは地上げ屋」入居者脅す=右翼団体幹部ら4人逮捕-警視庁

「おれは地上げ屋」入居者脅す=右翼団体幹部ら4人逮捕-時事ドットコム



ほんとこういう不動産屋がいるから業界全体のレピテーションが下がるんですよね・・・・
只でさえ不動産業界は今大不況を迎えつつあるのに、
真面目に仕事をしている不動産屋にしてみればいい迷惑です!

して事件の内容はよくある地上げ脅迫なのですが、
本件何故記事にこの容疑者の勤務先不動産屋の名称を明示しないのでしょうか?
確かにまだ厳密には容疑者段階であり有罪確定ではないのでしょうが、こういう事件は再発防止・消費者保護の為に早急に名称開示をするべきだと思うのですが・・・・・
一応自己防衛策として「不動産 柳下治彦」で検索してみたので、
御参考まで・・・・

「不動産 柳下治彦」google検索結果


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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて、前回の続きです。
支出の削り方からでしたね。
前回運用期中に発生する支出について簡単に記載しました。
その中でも以下の二つのコントロールが非常に重要になります。

◎管理費・・・管理会社(PM会社)に払う月次費用
◎BMフィー・・・設備の定期メンテナンス等に支払う費用:単年計画を立て12分割して月払い多し

そもそも不動産投資で失敗する素人投資家の過半数は、
このコストコントロールが出来ていない事により失敗します。
というよりも、不動産会社が自社で管理費とBMフィーを稼ぐために開発した物件を、投資商品として買わされている素人が多い、といった方が正確かもしれません。

なぜならこれら支出は不動産の買い方や種別によっては、
抑制不能に陥ってしまうからです・・・・

で、すいません眠いので続きはまた明日です(笑)



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東京賃貸オフィス物件市況:下降トレンド化顕著か?

な~んかみんな話題はつい先日発表された、
不動産経済研究所が発表したマンション市場の落ち込みばっかりですね~
わかりきっていた事なのでそっちは他の識者の方々におまかせです。

御参考までに

マンション:6月は首都圏、近畿圏共に減少



で私はどちらかというと事業用物件(オフィスとか店舗ですね)が専門なんで、
そちらが気になる訳です。
ですので業界御意見番の三鬼商事さんが先日リリースした直近のレポートについてちょろっと。

東京最新オフィスビル市況・・・三鬼商事



まあプロの方々は自由にチェックしていただくとして、
これから不動産投資家を目指す方やオフィスリートを買っている方に、
今回のレポートで着目していただきたいのは、ズバリ!

既存物件の空室率が完全に上昇トレンドである。
にも関わらず賃料単価は微増を続けている。


これに尽きます。

通常需給関係のバランスからするに、
空室が増えている=供給過多である=買手市場=賃料下がる
もしくは逆に、
空室が減っている=需要過多である=売手市場=賃料上がる
となる傾向にある訳です。
しかし一見すると、現在の東京主要五区の既存オフィスビル賃料はこの原則に反しているような数字が読み取れます。
が、実はこれは不自然なことでも何でもなく、需給バランスの賃料価格形成への影響の遅行性の発現によるものなのですね。
これは逆トレンドの時でも一緒です。

ですので、現在の東京のオフィスビル市場は賃料下落の一歩手前にある可能性が高いと推測できる訳です。(三鬼さんがどう思っているかは知りませんよ!あくまでも私個人の見解です。)

今事業用物件の賃料を査定している方、
オフィスリートの購入を検討している方、
はたまた事務所の賃料設定に思うところあり移転を検討されている事業主の方、
上手く情報活用してみてくださいね。




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建築資材高騰と生コン偽装について

<羽田空港>拡張の工事費、数百億円増へ 資材価格高騰で・・・yahoo



今日のニュースで気になった件をひとつ。
これは昨今の資源価格高騰の影響で建築資材の価格も値上がりしているわけですが、
それが顕著に現われている例ですね。

一般的に「値上がり」と聞くと脊髄反射的に嫌だ!!と言ってしまいそうになるのが消費者の人情ですが、一概に反発するのではなく、場合によっては値上げの容認を行う方が良いケースってあると思うんです。無理に値上げを抑制しようとすると、かえって弊害が生まれるケースって少なくないのではないでしょうか。

なぜこんなことを今更申し上げるのかと言いますと、
つい先日の六会コンクリート社の生コン偽装問題が良い例だと感じるからです。
同社はエコがどうたらこうたら・・・苦しい言い訳をしているみたいですが、
要は彼らの偽装の根底にあるのはコスト圧縮な訳です。
おそらくクライアントからの受注獲得へのアドバンテージとして、
過剰な価格競争が常態化していたのではないでしょうか。
故に高騰する原価を価格転嫁できず今回のような悪事へと走った可能性は高いのではないでしょうか。

彼らが行ったことは到底許される事ではありませんし、
明確な悪事なのですが、では何故そんなことをせざるを得なかったのか、その背景検証をしっかりとしないと再発防止につながらない訳です。
現在のような資源高騰が著しい状況においては、場合によっては行政が企業に対して、ある程度政策的にその減損をカバーしていくような手段も検討するべきかもしれません。しわ寄せが今回のように生命や財産の危機を招くような事態を招く事だけは避けたいじゃないですか。
皆さんはどうお考えになりますか・・・?

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を「創る」!支出編

さて、途中土日とニュースを挟みましたが、
不動産投資レッスンの続きです。

これからが云わば本番です!
これまでのレッスンは現在の投資マーケットに即した形で、且つなるべく平易な一般論を主として書いてきました。
今回からのレッスン:「大したことない物件を実力で大した物件にする」これが出来るか出来ないかが勝負の分かれ目であり、だからこそ一番多くの方が悩む処だと思います。

ではちょっと振り返ってみましょう。
良い物件とは収益性の高い物件なんでしたね。
収益性の高い物件とは投下資本に対するリターンが大きい物件でした。
リターンを大きくするには収入をなるべく大きく、支出を小さくすれば良い訳ですね。
この二つの要素をコントロールする術をこれから順番に説明していきます。
まずは比較的シンプルな「支出」からやっていきましょう。

①支出の種類

さて不動産投資=収益不動産の所有にあたってはどんな類の支出が発生するのでしょうか。
ざっと一般的なものを羅列してみます。

◎不動産取得税・・・・不動産を取得するにあたって地方自治体にから徴収されます。
◎登録免許税・・・・不動産を取得するにあたって登記移転の際に発生します。
◎消費税・・・・土地は非課税ですが、建物は課税対象です。
◎司法書士報酬・・・上記手続きを司法書士に行ってもらう際に発生します。
◎仲介手数料・・・・不動産屋さんに支払います(直接売主から購入する場合は発生しません)

上記が一般的に不動産購入時に一時的に発生する支出です。
但し上記金額は一時的な支出であり、且つ抑制が難しい種類の金額です。
また上記金額は租税や司法書士や不動産屋という、云わば不動産投資を行う上で付き合いを避けて通れない類のステークホルダーへの支払いですので、むやみにケチるよりはきちんと支払って、長く良い関係を構築する材料にすべきです。ですので原則はここでの節約はあまり考えない方が良いでしょう。
いわば損して得取れ!というやつですね。

今回の主役は上記のような取得経費ではなく、購入後も不動産を所有する限り永続的に発生する運用期中経費です。ここでの支出の数字が所謂利回り計算等にも直結し、あなたの保有不動産の資産価値の決定に直結する数字になりますので、とにかくこれを叩きます。
では運用期中経費=永続的支出にはどんな支出があるのでしょうか。

◎管理費・・・不動産管理会社(PMと呼ぶ場合もあります)に支払う管理コストです。
◎BMフィー・・・ビルやマンション等、法定点検や定期整備が必要な設備が有る場合発生するコストです。
◎修繕費・・・管球の取り換えや建物の修繕などに掛かるコストです。
◎原状回復費・・・住居の場合、よほどの瑕疵や傷が無い限り、借人にクロスや畳等の取り換えの負担はさせられない事が殆どです。というか既に判例が出てしまっています。
◎固定資産税・・・不動産を持っている限り当然に発生します。
◎仲介手数料・・・賃借人の入れ替え時に発生する不動産屋に対する賃借人斡旋フィーです。
◎バリューアップ経費・・・これは説明がちょっと長い説明が必要ですので後述します。

ざっとこんな感じでしょうか。
私がかつてサラリーマン時代にアセットマネージャーとしてプライベートファンド組み入れ物件の運用担当をしていた頃は、これら上記のコストを工夫して削ることに腐心するのが仕事の中で結構なウエイトを占めていた気がします(笑)

次回は上記経費の削り方を、
個別具体的にネチネチやりましょう。
ではまた!





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