九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

すいません・・仕事とゴルフと風邪やらが重なって、
更新サボってました!

さてついに不動産投資支出編もⅣまで来ましたね~
なんだかちょっと大作RPGみたいで嬉しいです(笑)

前回は管理コストについてでした。
今回は修繕コストについてざっと行きましょう。

修善コストとはその名の通り、
壊れた箇所を直したり、共用部の電球等の消耗品を取り換えたりする費用です。
当然これらの費用は安く抑えるに越したことはありません。
ただしこれらは、そんなに俗人的要素で大幅に変化する数字ではないので、
そこまで神経質になる必要はないかもしれません。

強いて言えば買う前に塗装や躯体の痛みや手入れの状態をよく見ておこう!という事です。
中でも建物の外階段は比較的塗装が痛みやすく、
施工が荒いとすぐ爆裂する箇所なので、ここの痛みをよくチェックすると施工全体の質を判断する上での指標になるかもしれません。

また最近注意が必要なのは原状回復の費用です。
一昔前までは、原状回復費用は入居者が退去する際に、
壁紙の交換や畳の張り替え、室内のクリーニング代等を負担するのが一般的でした。
(良い悪いではなく、あくまでも当時の一般論です)
しかし現在では「経年劣化」や「自然損耗」、
云わば故意に破壊した訳ではなく、ただ単にボロくなっただけの内装は、
原状回復費用として入居者負担をさせる事は事実上難しくなりました。

これが現在のアパマン投資の収益悪化に非常にインパクトがありました。
特に注意しなくてはいけないのが、若い層に人気で、
なおかつ投資用マンションにも多いデザイナーズ系物件です。
内装に凝った仕様や高級な部材を使用している事が多い為、
入居賃料をある程度高く取れる可能性がある反面、
入退去時の内装更新費用もスタンダードな物件に比べかなり割高になるケースもあります。
ですので、皆さんが物件購入を検討される際には、
満室等の際でも多少の無理を通してでも、なるべく実際に室内をチェックしてご購入する事をお薦めします。

いくら豪華な共用部や内装で多少高めの賃料がとれても、その分ランニングコストが掛かれば意味がありません。過度なグレードの物件に惑わされない事が大事なのではないでしょうか。

ではまた次回・・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて三連休、みなさんはどこかへお出かけされましたか?
私はずっと東京におりました・・・半分は仕事です(笑)

ではちょっと間が空いてしまいましたが前回の続きです。
管理費とBMフィーの削減についてですね。
素人不動産投資家の方々が、所謂投資マンションに食い物にされる原因はここが大半ですよ~、
ってところまででした。

「投資マンション」google検索結果



ちなみに上記リンクは「投資マンション」でググった結果です。
有象無象の投資マンション販売業者が出てきますね。
そもそもマンション投資が簡単に儲かるのであれば、
何故彼らはマンションを所有しないで販売側にまわるのでしょうか?


答えは単純、所有するより販売するほうが儲かるからです。
ではなぜ販売するほうが儲かるのでしょうか?
⇒管理とメンテナンスを抱き合わせにして購入者=素人からボッタくる事が出来るからなんですね!

当然まっとうな販売会社や管理会社も多数存在しています。
でも心無い、素人投資家からの搾取しか考えていない会社も多数存在するのが現実です。

通常プロが運用するポートフォリオに組み込まれている、
マンションの管理(PM)コストは賃料の2~4%以内がアベレージです。
例えば家賃100万円であれば2万~4万円ですね。
この数字が高いか安いかは別として、
当然他にもメンテナンスコストや租税、修善費用等が発生しますので、
このぐらいの水準でないと利益が出せない訳です。

ですので管理会社が売主指定の投資用マンションで、
上記のようなコスト水準を最初から上回る費用が見込まれる物件は買わない方が無難でしょう。
当然私達のようなプロは、分譲マンション等で一部コストが明らかに高い場合でも、その他のコストや物件自体の販売価格との兼ね合いで購入に踏み切ったりする場合もあります。
ただしそれはあくまでも不動産投資を本業にしている我々だからの話であり、兼業の方や初心者の方に勧められる方法ではありません。

ですのでPMフィーとメンテナンスフィーを抑えるにはまず第一に、

◎そもそも管理会社はこちらで決めれる物件にする

ということが一番大事です。
なにを今更・・・・というなかれ!
本当に本当に、この入口で失敗する投資家が一番多いんです!

相見積もりだとか、個別メンテナンス項目毎の費用検証なんて後で良いんです。
ともかく管理会社が指定(業界ではひも付きと呼んだりします)の物件は、
よ~っぽどでないかぎり買わない!

ではまた続きは明日に・・・・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて、前回の続きです。
支出の削り方からでしたね。
前回運用期中に発生する支出について簡単に記載しました。
その中でも以下の二つのコントロールが非常に重要になります。

◎管理費・・・管理会社(PM会社)に払う月次費用
◎BMフィー・・・設備の定期メンテナンス等に支払う費用:単年計画を立て12分割して月払い多し

そもそも不動産投資で失敗する素人投資家の過半数は、
このコストコントロールが出来ていない事により失敗します。
というよりも、不動産会社が自社で管理費とBMフィーを稼ぐために開発した物件を、投資商品として買わされている素人が多い、といった方が正確かもしれません。

なぜならこれら支出は不動産の買い方や種別によっては、
抑制不能に陥ってしまうからです・・・・

で、すいません眠いので続きはまた明日です(笑)



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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を「創る」!支出編

さて、途中土日とニュースを挟みましたが、
不動産投資レッスンの続きです。

これからが云わば本番です!
これまでのレッスンは現在の投資マーケットに即した形で、且つなるべく平易な一般論を主として書いてきました。
今回からのレッスン:「大したことない物件を実力で大した物件にする」これが出来るか出来ないかが勝負の分かれ目であり、だからこそ一番多くの方が悩む処だと思います。

ではちょっと振り返ってみましょう。
良い物件とは収益性の高い物件なんでしたね。
収益性の高い物件とは投下資本に対するリターンが大きい物件でした。
リターンを大きくするには収入をなるべく大きく、支出を小さくすれば良い訳ですね。
この二つの要素をコントロールする術をこれから順番に説明していきます。
まずは比較的シンプルな「支出」からやっていきましょう。

①支出の種類

さて不動産投資=収益不動産の所有にあたってはどんな類の支出が発生するのでしょうか。
ざっと一般的なものを羅列してみます。

◎不動産取得税・・・・不動産を取得するにあたって地方自治体にから徴収されます。
◎登録免許税・・・・不動産を取得するにあたって登記移転の際に発生します。
◎消費税・・・・土地は非課税ですが、建物は課税対象です。
◎司法書士報酬・・・上記手続きを司法書士に行ってもらう際に発生します。
◎仲介手数料・・・・不動産屋さんに支払います(直接売主から購入する場合は発生しません)

上記が一般的に不動産購入時に一時的に発生する支出です。
但し上記金額は一時的な支出であり、且つ抑制が難しい種類の金額です。
また上記金額は租税や司法書士や不動産屋という、云わば不動産投資を行う上で付き合いを避けて通れない類のステークホルダーへの支払いですので、むやみにケチるよりはきちんと支払って、長く良い関係を構築する材料にすべきです。ですので原則はここでの節約はあまり考えない方が良いでしょう。
いわば損して得取れ!というやつですね。

今回の主役は上記のような取得経費ではなく、購入後も不動産を所有する限り永続的に発生する運用期中経費です。ここでの支出の数字が所謂利回り計算等にも直結し、あなたの保有不動産の資産価値の決定に直結する数字になりますので、とにかくこれを叩きます。
では運用期中経費=永続的支出にはどんな支出があるのでしょうか。

◎管理費・・・不動産管理会社(PMと呼ぶ場合もあります)に支払う管理コストです。
◎BMフィー・・・ビルやマンション等、法定点検や定期整備が必要な設備が有る場合発生するコストです。
◎修繕費・・・管球の取り換えや建物の修繕などに掛かるコストです。
◎原状回復費・・・住居の場合、よほどの瑕疵や傷が無い限り、借人にクロスや畳等の取り換えの負担はさせられない事が殆どです。というか既に判例が出てしまっています。
◎固定資産税・・・不動産を持っている限り当然に発生します。
◎仲介手数料・・・賃借人の入れ替え時に発生する不動産屋に対する賃借人斡旋フィーです。
◎バリューアップ経費・・・これは説明がちょっと長い説明が必要ですので後述します。

ざっとこんな感じでしょうか。
私がかつてサラリーマン時代にアセットマネージャーとしてプライベートファンド組み入れ物件の運用担当をしていた頃は、これら上記のコストを工夫して削ることに腐心するのが仕事の中で結構なウエイトを占めていた気がします(笑)

次回は上記経費の削り方を、
個別具体的にネチネチやりましょう。
ではまた!





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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン④良い物件って:後編

閑話は省いていきなりいきましょう!

前回は良い物件ってどんな物件かな~
大体現在のマーケットでは実利回りで7%も回ってれば上出来かもしれませんね・・・・
なんて話をしていました。

では実際そんな良い物件を見つけるにはどうしたらいいんでしょうか。
不動産投資レッスン②で私が書いた以下の文章、覚えていらっしゃるでしょうか。

>>②じゃあどうすれば良いんでしょうか?

結論からいうと、限られた優良物件を奪い合うのか、
大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させるしかないのです。


勉強熱心な方でしたら、すでに御自身で、
私が紹介したホームズや諸々のサイトで物件を検索し、
私が実際に例示したような簡易評価をしているでしょう。
でも私が先述したような実利で7%なんて物件にはなかなか出会えていないのではないでしょうか。
表面では10%超の物件がゴロゴロ出てきても、
実際に私の例示のような評価をすると、「あ~また駄目だ・・・」
なんて繰り返しだったんではないでしょうか。

でもそれがまさに現在のマーケットであり、
私が繰り返し不動産投資は楽じゃありませんよ!
と申し上げている理由です。

今現在ネット上で鼻息の荒いリーマン副業大家さんの殆どは、
数年前に物件を買っています。
つまり現在ほど収益還元法による評価が一般化していない頃に、
従来の所謂土地本位系評価で、比較的安く値付けがされた物件を買えたわけです。
潜在的キャピタルゲインが約束されたような物件を購入出来たわけですね。
しかし現在収益性の伴う不動産の99%は既に収益還元法で評価され値付けされています。
もはやそこには約束されたアビトラージは無いわけです。

つまり先述する「限られた優良物件」は既に枯渇したと考えて良いでしょう。
当然例外はあります。タイミング次第で過小評価された物件や諸事情による、
叩売りも発生しますので、運と努力で優良物件に出会えることも事実です。

しかし成功する投資家を目指すのであれば、運やマーケット頼みではなく
「大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させる」こちらで勝負できるようにならなくてはなりません。

そもそも不動産投資の醍醐味は、株や債券投資に比べ、
自身のオペレーション次第で、
パフォーマンスを向上させる余地が高いことにあると私は考えます。
そしてこの能力がないと、現在の不動産投資市場では成功しません。
ですので、折角これを読んでくださったあなたには、
私達プロがどうやってパフォーマンス=収益性の向上を行っているのか、
次回はそれを解説していきましょう。

いいでしょうか?
良い物件とは収益性の高い物件です。
収益性の高さとは投下資本に対するリターンの高さです。
でも収益性の高い物件は少なくなってしました。
であれば普通の物件を自力で良い物件にするしかありません。
その方法論を身につければ、
他人には普通の物件でもあなたには良い物件を判断できるようになります。

ではまた!

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