九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

J-REITは買いなのか否か・・・

現在一般の方に一番敷居の低い不動産投資(厳密には間接投資ですが)といえば、
J-REITでしょう。
ニューシティの一件もあり、
ことさら冷え込んでいる昨今ですが、
では日本株と同じように、
価格下落が激しい今こそが、逆に絶好の買い場なのでしょうか?

興味深い記事が二つあったので以下に。

J─REITに03年以来の相場到来、下値リスクは限定的=ゴールドマン・・・ロイター



岡三アセット、「Jリートファンド(SMA専用)」を10月31日設定・・・ロイター



詳細は記事をお読みいだだくとして、
どうやら機関投資家には「買い」との判断をしている方々もいるようです。

さて彼らの判断がについて、私ごときがどうこう言えませんが、
彼らの真意はともかく、その投資判断について、
一般投資家に誤解を与えかねない部分がありそうなのでちょっと気になる。

彼らだけではないが、J-REITに対して買いのポジションを示す投資家に概ね共通する主張は以下の通りである。

◎日本の都心部不動産の賃料下落リスクは限定的である(故に買いである)
◎さらに上記のインカム下落リスクを織り込んで尚割安な価格になっている。

ということなのであるが、
J-REIT存亡の勘所はそんなところには無いのではない。
マニアックな話をすると切りが無いので、
誤解を恐れず端的に言うが一番重要なのはファイナンスである。
ニューシティのポートフォリオ物件だけが賃料マーケットを読み違えていたのか?
数々のJ-REIT上場予備軍が頓挫したのは賃料が原因だったのか?
そもそも投資口価格の急激な下落は賃料が落ちたからなのか?

まったくもって違う。
すべてはファイナンスの問題が根底にある。
そこを良く理解せずに、投資口価格と想定配当だけを見て、
高利回り且つ安定的な投資対象だと誤解すると、
本当に痛い目に会いますよ?

そもそも証券化スキームのお得意様だった、
外銀レンダーが現在は機能しないのである。
右に倣えの邦銀もしばらくは然りである。
運用法人やスポンサーの時価総額も惨憺たる場合が殆ど。
現在のマーケットが内包するリスクをきちんと認識しないと、
本当に怖いと思うのは私だけでしょうか。

それでもなお興味があれば、
運用ポートフォリオの内容をよく確認し、
いける!と踏んだもののみに投資をすべきです。

じっくり吟味をすれば確かにゴールドマンの言うとおり、
投資先として優良なJ-REITもあるでしょう。
玉石混合、わかる人には面白い地合いなのかもしれませんね。



スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

コメント

J-REITが底値とは信じられない

J-REITが底値?到底、信じられません。東京に勤めていれば、「本当に埋まるの?」という感じの新しい高層ビルを多数見かけますよ?周辺地域には、ものすごい数の新築マンションがあり、私の家にも宣伝が飛び込んできます。さいたま新副都心や横浜みなとみらい地区は、まだまだ、土地が余っており、スカスカの状態です。

そもそも、GSのような証券会社や格付け会社は、根拠の無い強気の予想を出すので、会社がつぶれた後になって、「あの格付けは、なんだったんだ」ということが多々あります。

REIT会社の突然死に驚いてはいけません。ニューシティ・レジデンス投資法人に、破綻の1か月前まで、AAAとかA+とかを出していた格付け会社の担当者は、今頃、「投資は自己責任。凍死家の損失と、うちは無関係」と開き直ってますよ。金融企業標準の高い給料をもらいながら。
http://www.data-max.co.jp/2008/10/post_2882.html
http://diamond.jp/series/nagasawa/10049/?page=3

週刊文春によると、REITを売っている東証一部上場企業の破綻リスク第9位は、なんと野村不動産HD(転売用不動産を除いた当座比率ワースト10にランクイン)であり、スイスの銀行大手UBSは国家規模より4倍も大きく、UBSの破綻はそのまま国家の破綻につながる可能性があるとのこと。

なお、経済全体の動きについては、当方のブログの最新の2つの記事をご覧ください(21日に新しい記事を追加する予定です)

お気に召しましたら、当方の麻生ロゴを個人ブログのサイドバーなどに貼っていただけますと、幸いです。この不況は政治の不手際で拡大する恐れがあります。

REIT上がって来ましたねー

日本の不動産ファンド業界、あたらしい時代に入った感じしますね。

  • 2009/05/26(火) 18:14:05 |
  • URL |
  • popo #-
  • [ 編集]

更新が無いけど大丈夫?

一時は予想以上に厳しいことになりましたね。更新が途絶えてますけど大丈夫ですかー

  • 2009/06/29(月) 07:11:00 |
  • URL |
  • popo #-
  • [ 編集]

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

  • 2012/11/29(木) 04:46:23 |
  • |
  • #
  • [ 編集]

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://estater.blog19.fc2.com/tb.php/54-b87c86a8
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。