九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!収益編賃料極大化

前回は収益物件の基本収入は、賃料と共益費ですよ!という話まででした。
今回はその根幹収入の極大化を図る話です。

まずは一番基本の、なるべく高い賃料で賃借人に貸しましょう!という話から。

そもそも、通常レジデンス(マンションやアパートなどの住居です。以下レジ)
の場合、賃料(共益費)を発生させる為には、賃借人に入居してもらわなくてはいけませんね。
当たり前です。

ではその賃借人は、どういうプロセスで、あなたの所有物件に入居するのでしょうか。
ここに鍵があります。

最近はインターネット上のアパマン系サイトやフリーペーパーも充実し、
レジを探す上での情報入手は一昔前に比べ格段に容易になりました。

ですので賃貸住居に入居したい人は、
インターネットで情報を調べたり、自分の引っ越したい駅前にあるエイブルとかアパマンとかに、行って空き物件を探し、内見をして入居を決めるわけです。

つまり現在の賃借人誘引の導線は大別すると2パターン。
マクロ系メディアを経由しての場合と、地理的要因による仲介店舗経由になる訳です。
では、なるべく高い賃料で賃借人に借りてほしいあなたとしては、どちら経由の賃借人をターゲットとすべきなのでしょうか?

なるべく多くの人に露出されるという点では前者が圧倒的に有利でしょう。
しかしあなたが、もし少しでも市場平均より高い賃料を取りたければ、期待すべきは絶対に後者の仲介店舗経由です。

なぜならメディア経由の賃借人は当然他の物件との価格比較で物件を決めます。
しかし仲介店舗経由の賃借人はその店の営業担当が紹介した物件の中から物件を決めます。

私の言いたいこと、わかりますでしょうか?

つまり仲介店舗の営業担当が、物件を探している賃借人候補に対して、
他に安い物件がいっぱい有ったとしても、必ずあなたの物件を優先的に推奨するようにコントロールすれば良いのです。


そんなの仲介店舗と何か特別なコネクションが必要なんじゃないの?
と思うかもしれませんね。しかしそんなものは一切不要です。
必要なのは仲介店舗へ営業に行く時間と、金だけです。

え!金!・・・・ドキッとしてしまうでしょうか。
続きは次回。
そのへんの泥臭い話をしましょう。
ではまた。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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