九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

すいません・・仕事とゴルフと風邪やらが重なって、
更新サボってました!

さてついに不動産投資支出編もⅣまで来ましたね~
なんだかちょっと大作RPGみたいで嬉しいです(笑)

前回は管理コストについてでした。
今回は修繕コストについてざっと行きましょう。

修善コストとはその名の通り、
壊れた箇所を直したり、共用部の電球等の消耗品を取り換えたりする費用です。
当然これらの費用は安く抑えるに越したことはありません。
ただしこれらは、そんなに俗人的要素で大幅に変化する数字ではないので、
そこまで神経質になる必要はないかもしれません。

強いて言えば買う前に塗装や躯体の痛みや手入れの状態をよく見ておこう!という事です。
中でも建物の外階段は比較的塗装が痛みやすく、
施工が荒いとすぐ爆裂する箇所なので、ここの痛みをよくチェックすると施工全体の質を判断する上での指標になるかもしれません。

また最近注意が必要なのは原状回復の費用です。
一昔前までは、原状回復費用は入居者が退去する際に、
壁紙の交換や畳の張り替え、室内のクリーニング代等を負担するのが一般的でした。
(良い悪いではなく、あくまでも当時の一般論です)
しかし現在では「経年劣化」や「自然損耗」、
云わば故意に破壊した訳ではなく、ただ単にボロくなっただけの内装は、
原状回復費用として入居者負担をさせる事は事実上難しくなりました。

これが現在のアパマン投資の収益悪化に非常にインパクトがありました。
特に注意しなくてはいけないのが、若い層に人気で、
なおかつ投資用マンションにも多いデザイナーズ系物件です。
内装に凝った仕様や高級な部材を使用している事が多い為、
入居賃料をある程度高く取れる可能性がある反面、
入退去時の内装更新費用もスタンダードな物件に比べかなり割高になるケースもあります。
ですので、皆さんが物件購入を検討される際には、
満室等の際でも多少の無理を通してでも、なるべく実際に室内をチェックしてご購入する事をお薦めします。

いくら豪華な共用部や内装で多少高めの賃料がとれても、その分ランニングコストが掛かれば意味がありません。過度なグレードの物件に惑わされない事が大事なのではないでしょうか。

ではまた次回・・・

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

コメント

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  • 2009/08/04(火) 11:36:54 |
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