九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて三連休、みなさんはどこかへお出かけされましたか?
私はずっと東京におりました・・・半分は仕事です(笑)

ではちょっと間が空いてしまいましたが前回の続きです。
管理費とBMフィーの削減についてですね。
素人不動産投資家の方々が、所謂投資マンションに食い物にされる原因はここが大半ですよ~、
ってところまででした。

「投資マンション」google検索結果



ちなみに上記リンクは「投資マンション」でググった結果です。
有象無象の投資マンション販売業者が出てきますね。
そもそもマンション投資が簡単に儲かるのであれば、
何故彼らはマンションを所有しないで販売側にまわるのでしょうか?


答えは単純、所有するより販売するほうが儲かるからです。
ではなぜ販売するほうが儲かるのでしょうか?
⇒管理とメンテナンスを抱き合わせにして購入者=素人からボッタくる事が出来るからなんですね!

当然まっとうな販売会社や管理会社も多数存在しています。
でも心無い、素人投資家からの搾取しか考えていない会社も多数存在するのが現実です。

通常プロが運用するポートフォリオに組み込まれている、
マンションの管理(PM)コストは賃料の2~4%以内がアベレージです。
例えば家賃100万円であれば2万~4万円ですね。
この数字が高いか安いかは別として、
当然他にもメンテナンスコストや租税、修善費用等が発生しますので、
このぐらいの水準でないと利益が出せない訳です。

ですので管理会社が売主指定の投資用マンションで、
上記のようなコスト水準を最初から上回る費用が見込まれる物件は買わない方が無難でしょう。
当然私達のようなプロは、分譲マンション等で一部コストが明らかに高い場合でも、その他のコストや物件自体の販売価格との兼ね合いで購入に踏み切ったりする場合もあります。
ただしそれはあくまでも不動産投資を本業にしている我々だからの話であり、兼業の方や初心者の方に勧められる方法ではありません。

ですのでPMフィーとメンテナンスフィーを抑えるにはまず第一に、

◎そもそも管理会社はこちらで決めれる物件にする

ということが一番大事です。
なにを今更・・・・というなかれ!
本当に本当に、この入口で失敗する投資家が一番多いんです!

相見積もりだとか、個別メンテナンス項目毎の費用検証なんて後で良いんです。
ともかく管理会社が指定(業界ではひも付きと呼んだりします)の物件は、
よ~っぽどでないかぎり買わない!

ではまた続きは明日に・・・・・
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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  • 2009/02/16(月) 12:30:49 |
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