九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を「創る」!支出編

さて、途中土日とニュースを挟みましたが、
不動産投資レッスンの続きです。

これからが云わば本番です!
これまでのレッスンは現在の投資マーケットに即した形で、且つなるべく平易な一般論を主として書いてきました。
今回からのレッスン:「大したことない物件を実力で大した物件にする」これが出来るか出来ないかが勝負の分かれ目であり、だからこそ一番多くの方が悩む処だと思います。

ではちょっと振り返ってみましょう。
良い物件とは収益性の高い物件なんでしたね。
収益性の高い物件とは投下資本に対するリターンが大きい物件でした。
リターンを大きくするには収入をなるべく大きく、支出を小さくすれば良い訳ですね。
この二つの要素をコントロールする術をこれから順番に説明していきます。
まずは比較的シンプルな「支出」からやっていきましょう。

①支出の種類

さて不動産投資=収益不動産の所有にあたってはどんな類の支出が発生するのでしょうか。
ざっと一般的なものを羅列してみます。

◎不動産取得税・・・・不動産を取得するにあたって地方自治体にから徴収されます。
◎登録免許税・・・・不動産を取得するにあたって登記移転の際に発生します。
◎消費税・・・・土地は非課税ですが、建物は課税対象です。
◎司法書士報酬・・・上記手続きを司法書士に行ってもらう際に発生します。
◎仲介手数料・・・・不動産屋さんに支払います(直接売主から購入する場合は発生しません)

上記が一般的に不動産購入時に一時的に発生する支出です。
但し上記金額は一時的な支出であり、且つ抑制が難しい種類の金額です。
また上記金額は租税や司法書士や不動産屋という、云わば不動産投資を行う上で付き合いを避けて通れない類のステークホルダーへの支払いですので、むやみにケチるよりはきちんと支払って、長く良い関係を構築する材料にすべきです。ですので原則はここでの節約はあまり考えない方が良いでしょう。
いわば損して得取れ!というやつですね。

今回の主役は上記のような取得経費ではなく、購入後も不動産を所有する限り永続的に発生する運用期中経費です。ここでの支出の数字が所謂利回り計算等にも直結し、あなたの保有不動産の資産価値の決定に直結する数字になりますので、とにかくこれを叩きます。
では運用期中経費=永続的支出にはどんな支出があるのでしょうか。

◎管理費・・・不動産管理会社(PMと呼ぶ場合もあります)に支払う管理コストです。
◎BMフィー・・・ビルやマンション等、法定点検や定期整備が必要な設備が有る場合発生するコストです。
◎修繕費・・・管球の取り換えや建物の修繕などに掛かるコストです。
◎原状回復費・・・住居の場合、よほどの瑕疵や傷が無い限り、借人にクロスや畳等の取り換えの負担はさせられない事が殆どです。というか既に判例が出てしまっています。
◎固定資産税・・・不動産を持っている限り当然に発生します。
◎仲介手数料・・・賃借人の入れ替え時に発生する不動産屋に対する賃借人斡旋フィーです。
◎バリューアップ経費・・・これは説明がちょっと長い説明が必要ですので後述します。

ざっとこんな感じでしょうか。
私がかつてサラリーマン時代にアセットマネージャーとしてプライベートファンド組み入れ物件の運用担当をしていた頃は、これら上記のコストを工夫して削ることに腐心するのが仕事の中で結構なウエイトを占めていた気がします(笑)

次回は上記経費の削り方を、
個別具体的にネチネチやりましょう。
ではまた!





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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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  • 2008/08/11(月) 15:48:45 |
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