九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン④良い物件って:後編

閑話は省いていきなりいきましょう!

前回は良い物件ってどんな物件かな~
大体現在のマーケットでは実利回りで7%も回ってれば上出来かもしれませんね・・・・
なんて話をしていました。

では実際そんな良い物件を見つけるにはどうしたらいいんでしょうか。
不動産投資レッスン②で私が書いた以下の文章、覚えていらっしゃるでしょうか。

>>②じゃあどうすれば良いんでしょうか?

結論からいうと、限られた優良物件を奪い合うのか、
大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させるしかないのです。


勉強熱心な方でしたら、すでに御自身で、
私が紹介したホームズや諸々のサイトで物件を検索し、
私が実際に例示したような簡易評価をしているでしょう。
でも私が先述したような実利で7%なんて物件にはなかなか出会えていないのではないでしょうか。
表面では10%超の物件がゴロゴロ出てきても、
実際に私の例示のような評価をすると、「あ~また駄目だ・・・」
なんて繰り返しだったんではないでしょうか。

でもそれがまさに現在のマーケットであり、
私が繰り返し不動産投資は楽じゃありませんよ!
と申し上げている理由です。

今現在ネット上で鼻息の荒いリーマン副業大家さんの殆どは、
数年前に物件を買っています。
つまり現在ほど収益還元法による評価が一般化していない頃に、
従来の所謂土地本位系評価で、比較的安く値付けがされた物件を買えたわけです。
潜在的キャピタルゲインが約束されたような物件を購入出来たわけですね。
しかし現在収益性の伴う不動産の99%は既に収益還元法で評価され値付けされています。
もはやそこには約束されたアビトラージは無いわけです。

つまり先述する「限られた優良物件」は既に枯渇したと考えて良いでしょう。
当然例外はあります。タイミング次第で過小評価された物件や諸事情による、
叩売りも発生しますので、運と努力で優良物件に出会えることも事実です。

しかし成功する投資家を目指すのであれば、運やマーケット頼みではなく
「大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させる」こちらで勝負できるようにならなくてはなりません。

そもそも不動産投資の醍醐味は、株や債券投資に比べ、
自身のオペレーション次第で、
パフォーマンスを向上させる余地が高いことにあると私は考えます。
そしてこの能力がないと、現在の不動産投資市場では成功しません。
ですので、折角これを読んでくださったあなたには、
私達プロがどうやってパフォーマンス=収益性の向上を行っているのか、
次回はそれを解説していきましょう。

いいでしょうか?
良い物件とは収益性の高い物件です。
収益性の高さとは投下資本に対するリターンの高さです。
でも収益性の高い物件は少なくなってしました。
であれば普通の物件を自力で良い物件にするしかありません。
その方法論を身につければ、
他人には普通の物件でもあなたには良い物件を判断できるようになります。

ではまた!
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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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