九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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所有者サイドと賃借人との情報格差について

フェスティバルゲート説明義務違反認める:大阪地裁

こんにちは。
今日は東京は雨が降りそうで降らないグレーの空です。

日経不動産マーケットを購読されている方なら、
表題の件、ご覧になっていると思いますが皆さんどう思いました?

誤解を恐れずにいうならば、
私は非常に厄介な判例が出てしまったな・・・
というのが個人的な所感です。

今回の判例はつまるところ、
ビル・施設の所有者サイドが、当該物件の経営計画を、
テナントに開示しなかったあるいは不備があった場合、それによって生じた損害は、
所有者サイドが補填しなさいよ!
という事です。

で何が厄介かといいますと、この「経営計画」とは何を、どこまで指すのか。
「損害」とはどんな定義なのか、がとてもセンシティブな問題になってくると思うのです。

たとえば私はかつて不動産プライベートファンドの運用担当者をしていました。
ファンドが不動産を購入すると・・・・・

◎賃料の値上げをする
◎建築基準法違反箇所の是正をする(場合によってはテナントの内装を強制的に改装させる)
◎ビル名を変更する

等々・・・・数々のバリューアップ施策が矢継ぎ早に実行されます。
これらは基本的に投資家利益の最大化を図る為に行われているのですが、
そもそも投資家=所有者サイドの利益の最大化と、
テナント・賃借人の利益は相反性が強いわけです。
賃料が上がればテナントにとっては損害ですし、
内装材は必ず不燃材にしろ、とかベランダには物を置くなとか、
ビル名が変わると印刷物の会社住所を変更しなくてはいけなかったりとか・・・・

ではこの上記のような「経営計画」を、
どれだけ事前にテナントに開示すれば、
所有者サイドとテナントとの間で情報格差がなくなるのでしょうか?

また上記のような「経営」により、
テナントにどのような経済的ロスが発生すると、
「損害」とみなされるのでしょうか。

とっても難しい問題だと思うのです。



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