九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:後編その2

さて昨日続きです。
北野の物件、全額キャッシュで購入した場合、
楽観的に見積もると大体の実利回りが約7.1%になったんでしたね。

問題は、多くの不動産投資家が希望する、
自己資金ではなく借入による購入の場合の利回りです。

例えば今回の物件は2100万円です。
約一割の200万円をキャッシュで用意し、
残金をローンにて調達したとしましょう。
(今回はそもそもこの物件にローンが付くかどうかは無視します)
あなたが仮に20年返済の金利3.5%元利均等で借り入れた場合、
大体11万5千円ぐらいを毎月返済するケースが多いでしょう。
すると20年間ず~っと年間138万円を返済する事になる訳です。
一方昨日計算した年間実勢収入は150万8千円でした。
差し引きすると1年であなたの手元に残るのは12万8千円です・・・
単月にするとなんとたったの約1万600円!
なんだかショボいですね・・・

しかし払った手持ちの金額は200万だけですから、
たとえ年間で収入が12万8千円でも、
それに対しての利回りは5%超に上昇します。
なんだか一瞬悪くない投資かな・・・という感じな気がしてきました!

しかし!あとはこの状態を何年継続できるかなのですが、
築20年を超えた物件なので、賃料はどんどん下がっていく一方でしょう。
同時に建物の維持費は上昇していく一方になりますので、
通常は利回りは下降していくでしょう。
たとえば一室あたりの賃料が、4万円から一割毀損して3万6千円になったとします。
年間収入は4千円×4室×12=19万2千円減ってしまう訳です。
すると先程上記で見込んでいた手元に残る予定の12万8千円は、
消失してむしろ単月収支はマイナスに転じてしまいます!

なんだか大きな借金をした割には微妙な雰囲気です・・・・
つまりこの物件は長期ローンを組んでまで買うべきではない!
私の場合の評価はそうなります。

と、かなり駆け足で参りましたが、
大体ざっくりとした物件の評価一連の流れはこんな感じです。
こんな風に気になる物件をシミュレートする事を繰り返し、
「おや!」という運命の出会いを探すのです(笑)

では次回はもう少し突っ込んだ内容に入ります。
ゆっくり進めますので、ちょっと難しいかな・・
という方も楽しんで読んでいただけたら嬉しいです!
ではまた。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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