九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:後編

さて昨日予告したとおり、
今日は実際に評価の練習をしてみましょう。

今回の例題はこちら

HOMES:一棟もの都内10%以上で検索:北野物件



北野の一棟アパート2100万円で表面利回り10%です。

まずは場所の確認・・・
京王線沿線駅「北野駅」徒歩10分、なかなかです!

構造築年は・・・軽量鉄骨の築21年!
詳細は次回以降でまた説明しますが、
この物件の建物部分のローン評価が微妙になりそうです。

外観は情報なし。
間取りは・・一見するにユニットバスのベーシックな1DKです。

まず第一に賃料の評価です。
一体いくらぐらいの賃料で貸せる物件なのでしょうか。
例えば先日つかったホームズの賃貸物件検索サイトで調べてみましょう・・・

HOMES賃貸検索




大体同じような条件の
ひと部屋当たりの募集賃料は4万~4万5千円ぐらいでしょうか?
まあ実際の成約賃料は募集賃料より低いのが通例ですから、
この場合は成約賃料は4万円と仮定した方が良いでしょう。
ということは、満室になると4万円×4室=1か月16万円の賃料ですね。
年間だとさらに12倍して192万円です・・・・

と、ここでアレ?!っと思ってください。
物件資料には満室時想定年収「210万円」となってますね。
差額の18万円はどこにいったんでしょう?
理由は簡単。物件資料の一室当たりの賃料想定額と、
私が想定した賃料想定額に差が生じているんですね。
物件資料の想定年収を逆算すると、
どうやら一室当たりの月額賃料を4万3750円で計算しているようです。

どちらの賃料評価が正しいのかは判断できません。
投資を行う上でどれだけ慎重な評価を行うかの違いです。

ただ、私の賃料評価だとこの時点で、
2100万円で購入した場合の表面利回りは約9.15%まで低下します。
さらに実際にはず~っと物件が満室で稼働することは低確率なので、
物件の稼働率を少なくとも10%程ロスを見込んで、
実際の年間賃収は192万円の一割引で172万8千円ぐらいに評価するのが通例です。
すると既にこの物件の所謂、実勢表面利回りはさらに約8.25%まで低下します。

大体このぐらいで、大まかな収入計算ができました。
次は想定支出の計算です。

まず1棟ものですから、
分譲とちがって規定の修繕積立費はありません。
自分で管理すれば管理費も掛りません。

しかしだからといって、支出が固定資産税等の税金だけだと判断するには尚早です。
特に今回のように築年数が古いものは、
何かと細かい修繕が発生してきます。
また近年は賃借人の退去の際の原状回復費用も、
裁判判例上、ほとんど賃貸人の持ち出しになりつつあります。
最低でも月額10,000円×12か月分プラス想定外費5万円=17万円程度は想定すべきでしょう。
当然先述した固定資産税等もさらにコストオンしてきます。
今回は課税標準額の開示がないのでとりあえずすっ飛ばしましょう。
まあざっくりで、本当にせこ~く少なく見積もっても年間22~3万はかかると思ってください。

そうすると結局あとは172万8千円から22万を引いた、
150万8千円ぐらいが、「借入が無い場合」の年間実勢収入といえそうです。
すると、大体実利回りが7.15%ぐらいになるようです。

ここまでで、簡易評価が出来ました。
どうでしょう?
ついて来れてますか?
では続きはまた明日。

スポンサーサイト

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

コメント

コメントの投稿


管理者にだけ表示を許可する

トラックバック

トラックバックURLはこちら
http://estater.blog19.fc2.com/tb.php/22-f362964d
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

FC2Ad

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。