九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:中編

今日は天気が良くて暑かったですね。梅雨が明けたんではないかと思うぐらいです。

さて、昨日の続きです。今日は「利回り10%」のところでしたね。まだまだ一般論だけの練習段階ですが、辛抱してください(笑)

そもそも不動産投資において、物件資料等に記載されている表面利回り10%というのは、不動産価格に対して、年間賃料収入がその一割に達するという事を指します。

例えば一千万円の販売価格で表面利回りが10%という場合、年間の賃料収入が100万円ありますよ、という具合です。


ただし注意しなくてはいけないのは、この100万円が実際に所有者の手元に残る金額では無いという事です。分譲マンションの一室への投資であれば、修繕積立費や管理費、固定資産税等、また1棟であっても修繕費、管理会社を使う場合は管理費、エレベーターがあったら法定点検費が発生するなど、様々な経費が掛ります。

そうした経費を全部収入から引いて残った所謂利益を、購入価格で割リ戻した場合の数字が、実利回りになります。
で、私達の経験上、表面上の利回りで10%以下のような物件であれば、
たいがいの場合、実利回りが5%未満になると予測されるわけです。そんな状態で借入金の返済をおこなうと、とても不幸な状態になる訳です。参考までに住宅ローン金利表を以下に・・・・・

住宅ローン金利一覧


たいがいの場合収益物件投資用の調達金利は上記を上回ります。とてもじゃないけど、利益なんざ出ません。というか銀行もこんな危なっかしい状態では融資しません。

当然、もっと表面利回りの低い物件は沢山流通していますし、それらへの投資が行われている事は事実です。でもそれらは、私達のような専門の人間でも失敗しうるような、比較的ハイリスクハイリターンなジャンルの投資です。所謂初心者の方々が借入有で長期保有を行う事を前提に考えると、投資不適格と判断せざるを得ません。

不動産は実際には最初の提示価格より、ある程度ディスカウントしての決済が慣例上多いですが、
それにしても、最初の提示価格が表面利回りで10%にも満たない物件であれば、投資価値は無いと判断すべきでしょう!

という理由から検索の最初の篩いにかける段階で、表面利回りは10%程度に絞ってしまえ!という訳です。


さて、ここまでの状況を整理しましょう。

◎物件自体の扱いやすさや賃料収入の安定性を重視して、1棟もののレジデンスを選んだ
◎自分の行動半径内の物件を選んだ
◎あらかじめ支出や借り入れ返済があることを見込んで表面10%以上の物件を選んだ

という訳ですね。

では明日は実際に、公開されている売物件を使って、実際にその不動産を買った場合のシミュレートをしてみます。これを何度も何度もやって、シミュレートした物件の数十棟に一棟、場合によっては百棟に一棟がやっと購入対象になる、というのが実際の不動産投資です。

ではまた明日。
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