九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件を選ぶ(中編)

さて、昨日は投資物件選びの練習として、
ホームズのサイトを使って、
◎マンション・アパートの一棟もの
◎自宅の近所
◎利回り10%以上

というところまで、やっていただいたと思います。

なぜ一棟投資なのか

そもそもあなたは多分投資物件の購入を、
金融機関からの借入を行って買う事を希望していませんか。

であれば、必然的にお金を貸してもらえるような不動産の購入が前提になります。
金融機関はあなたにお金を貸した場合、
購入不動産からの家賃収入で、返済を行えるのかを最重要視します。
不動産には賃借人がいないと賃料収入が発生しません。
不動産には必ず賃借人の流動リスクが伴います。
一室だけであれば、賃借人が一人退去しただけであなたの賃料収入は零円になります。
しかし安い家賃の部屋でも数部屋あれば、全賃借人が一挙に退去してしまう可能性は低くなるでしょう。
つまり、家賃収入が安定する=金融機関への返済原資が安定するということです。
ですから分譲の一室ではなく、小さく安い部屋でも一棟の方が、
安定資産=金融機関からの融資対象となる訳です。

ではなぜレジデンス(住居:以下「レジ」)をすすめるのでしょうか。

第一に、あなたにはレジ以外の運用ノウハウが無いからです。
厳密にいうとレジでさえ、自分が住むのではなく資産として運用するのは始めてでしょう。
でもきっと自分が賃借人になった事がある方は多いと思います。
自分が賃借人だったら、どんなレジに住みたいのか・逆にどんなレジには住みたくないのか・・
これから自分が賃貸する側に立つ際に、
重要になってくる賃借人誘引のファクターが既にある程度わかっているということです。
これは大きな強みです。
後々また詳しくご説明しますが、
収益不動産運用とは、極論をいうと収入と支出のコントロールを指すのです。
収入が支出を上回れば運用成功ですし、逆であれば失敗です。
レジ投資においては、
あなたは「収入」の部分に関して、ある程度既にノウハウをもっている訳です。
あとは「支出」勉強ですね。

これが商業ビルならどうでしょう。
あなた自身が商業ビルの賃借人になろうとしたことがありますか?
ないしは商業ビルの管理に携わったことがありますか?
些細なことでも、普段オフィスで仕事をする以外にビルと関わりがありますか?
無いかたが殆んどなのではないでしょうか。
当然購入後に管理会社に任せるのも手でしょう。
しかし賃料相場ひとつとっても、レジに比べボラティリティが高く、
また一つの賃借人が占める賃料割合がレジに比べ高い商業ビルは、
あなたが購入したくても、金融機関からもなかなかOKは出ない可能性が高いです。

何故自宅の近所を勧めるのか?

前述したとおり、
収益不動産運用は「収入」と「支出」のコントロールが全てです。
さらにいうと「支出」とは固定資産税やメンテナンスコスト等を指すのですが、
これらは容易に予測ができボラティリティが低いのです。
日本国内に限って言えば、離島に不動産を買ったりしない限り、
メンテナンスコストは渋谷だろうとお台場だろうと変わらない訳です。
つまりコントロールしやすいんですね。

しかし「収入」=家賃はまったく違います。
日本の地名の数だけ賃料相場があり、
さらに細かい物件固有の要因により左右されます。
渋谷とお台場では全然家賃が違いますね。
同じ渋谷でも松濤と東ではちがいますよね。
それだけセンシティブな賃料相場を、
ある程度の確度で把握し、「収入」をコントロールするには、
土地勘がある場所でないと非常にリスキーです。

原則あなたは自分の足で調査、カバー出来る範囲内の不動産以外は、
情報確度の低いインターネット等の一般情報でしか、
賃料のマーケットを把握できない事になります。
その状態で確度のある収支予測を立てられますか?
また将来、その変化に対応できますか?
管理会社が杜撰な会社だった場合、最後にケツを持つのは投資家自身ですが、
いざというとき物理的に対応可能ですか?
・・・・・等々意地悪なことを並びたてたかもしれませんが、
不動産投資って、やはり最後はあなた自身の能力・対応にかかっていますので、
なるべくあなたの人脈や土地勘等々が発揮しやすい土地を選ぶべきだと思うのです。

「地方に住んでいるんだけど、過疎化とか地価の下落が心配でしょ?」
という方もいらっしゃいますが、それはその通りです。
今後はさらにバリューのあるエリア・無いエリアの二極化が進むでしょう。

厳しいようですが、それなら自分の力で、
もっとバリューのあるエリアに精通しましょう!
たまたま詳しいエリアが居住価値のないエリアだったなんて、
残念ですね。でも頑張ってください。
としか言いようがありません・・・
厳しかろうと冷たかろうとそれが不動産投資です。

さて、結局「利回り10%はなんで?」
まで行けませんでした・・・すいません(笑)
長くなっちゃったので続きは明日です。




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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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