九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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リプラス・・・・

さて当然これは取り上げます。

株式会社リプラス 破産手続き開始決定受ける 負債325億7057万円 ・・・TDBより



業界内ではもうすぐもうすぐ、といわれ続けていましたが、
ついに昨日に来ましたね。
民再ではなく破産です。

まあ露骨な兆しが多々ありましたので、
案外さしたる混乱は無いのではと思っていますが。

そもそも以前から、
リプラスの運用ポートフォリオは相当高値掴み=出口が見えない物件が多かったですし、
六本木等の強気な開発用地取得等、
ハイリスクな投資が多かったような気がします。

当社は先方に対し何ら債権を抱えていないので、助かりました。
でもレントゴーを含め諸々の問題が、
これから出てくるんでしょうね・・・・・
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大阪市営住宅の滞納処理に関して

数日前のリリースですが・・・

大阪市、市住家賃滞納35年放置 406万円回収不能・・・読売オンライン



表題の35年放置で406万円はまあ良いとして、
(本当は良くないんですよ!)
本題はここでしょう。
「大阪市営住宅の累積未収金は約50億2000万円(3月末時点)。うち61か月以上の長期滞納は6億9400万円に上る。」
これです。

私も不勉強で知りませんでしたが、大阪市営住宅の累積未集金って50億もあるんです!
ちょろっと検索しましたら、どうやら他の自治体でも億単位の未収金を発生させているところがあるみたいです。

結果から察するに、どうやら債権回収(滞納督促)が非常に甘いみたいです。
どうなんでしょうか、これ。
一時期小学校とかの給食費を、払えるのに払わない保護者の問題が話題になりましたが、
実はこれと同じことが起きているのではないでしょうか。
どうせ払わないでも追い出されないし~!
みたいな(笑)

所詮お役所仕事なんでこんなもんなんでしょうかね。
でもこれを逆手に取る・・・・なんて事は善良な皆さんにはしないでほしいです。

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新興不動産株に現われた兆しについて

ここ今週数日の不動産株の買い戻しの動きに気付きましたか?
株式投資をやっていらっしゃる方はともかく、
我々不動産屋や不動産投資家にも見逃せない兆しです。

ジョイントへのオリックスのエクイティ投下等のニュース株はともかく、
セクター全体がなんとなく上昇しています。

この全体がなんとなく、というのが重要です。

不動産価格の株価との連動特性は、その遅行性にあるのは有名な話です。
そろそろ不動産価格の底打ちが見えてくるのかもしれません。
これだけ連日メディアが不動産業界のネガティブニュースを流すなか、
甚だ信じがたいかもしれません。
しかし逆に、これだけネガティブソースが氾濫するなか、
不動産セクターの株価が上がるのは、相応の理由がどこかにあるからにほかなりません。

どう感じられるかは自己責任、まだまだ底は遠いのかもしれません。
でもそろそろアンテナを立て出す時期に来ているかもしれませんよ。
私個人としては期待していますが。

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無責任なフリーレント記事にモノ申します

RSSを漁ってたら気になる記事があったのでちょっと。

ホントに家賃が半年もタダなの?! ただ今フリーレント物件増加中! all about 



アパートやマンションを借りる際にはフリーレント
(業界では「FR」と表記したりします)という数カ月間家賃を免除されるサービスがあって、皆さんそういう物件を狙いましょうね~!
という能天気な記事です。

私が能天気と断じる理由は一つ。
FR物件への入居リスクが全く言及されていないからです。

フリーレント自体は昔からある慣習で、
どちらかというと事業用物件に多く見られます。
最近のファンドの隆盛と共に賃貸住居にも見られるようになってきました。

しかし家賃免除をするにはその裏がある場合が多々あります。
典型的な事象は途中解約時免除金清算。
つまり契約期間中に解約して退去する場合には、
最初に免除した家賃数ヶ月分を払え!
というものですね。
この記事では全く記載していませんが要注意です。

あとそもそもが、FRが必要な物件というのは人気が無い、
つまりやっぱり家賃が高い場合が多いんですね。
賃貸仲介会社にFR有りまーす!なんて言われて浮かれて契約すると、
実はまわりの家賃より高い物件で、長く居ると結局は損した・・・とかいった事例は非常に多いです。

またそういうスキームを使う家主=多くはファンド系ですが、
入居後の賃料値上げを平気で行います。
ここについては私もビジネスとして非常に多く絡んでますので、
よく実態を知っていますが、入居者にとってはとてもリスキーです。

という訳で入居するなら普通の賃貸借条件の住居が一番ですよ・・・・・

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しばらく御無沙汰でしたが、本業も少し落ち着いたので復帰です。

しかし本当に不動産業界は未曾有の停滞期です。
そもそもの切っ掛けは官主導であることは明らかなのですが、
それにしてもヤバイ。

私達は今後の仕事の受注もさることながら、
既存債権の回収をもっと心配しながら、
日々を過ごさなくてはなりません。

八月の半ば以降おかげさまで当社は、
この御時世にしては、そこそこの業績を維持しています。
が、しかしそれも売掛債権を回収できれば・・・・の話です。
毎日帝国データバンクの倒産情報に不動産会社の名が連なる昨今では、
連鎖倒産も他人事ではありません。

それでも当社は必ず生き残りますが。

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