九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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マンションを買いたい人へ

さて、プライベートで立て続けにマンション購入について相談をもらいました。
タイムリーに不動産経済研究所の発表が出たばかりなので一筆。

7月首都圏マンション発売戸数は前年比‐44.5%、契約率は53.5%=不動産経済研究所・・・ロイター

詳細は記事を読んで貰うとしまして、
資産価値云々の観点で云うならば、まだマンションは買いじゃないでしょう。
マクロ的な部分では、人口減少、建設・不動産業への政策的破綻誘導も続きますので、
価格下落余地があるのは明白です。

しかしながら当然マンションは国債や株と異なり、
自分の住家としての役割もあるので、買いたいとき=住みたいときに買う!
これこそが最高の選択でもある訳です。

ですので買いたいなら買っちゃえよ!というのが本来の話なのですが、
それでもいつか売るときに損したくないよ~とか、
来年にはもっと値下がりするかもしれないし~というのが人情でしょう。

という訳でマンションを買いたい・・・・けどどうしよ~?
このマンションは値段的にお買い得かな~どう思う?
なんて相談を受けたときには、私は以下のような質問をします。

◎そのマンションは駅から徒歩10分以内ですか?または急行(快速)停車駅ですか?
◎近所の同じような間取りのマンションの賃貸賃料と、あなたが払うローン+修繕積立と管理費はどっちが高いですか?もし賃料よりも購入による単月支払が高いのならばやめれば?

とっても単純な質問ですが、上記の質問はマンションの資産価値の下落余地と、
万一あなたがローンの支払いが厳しくなった時にでも賃貸に回して所有を継続できるかを判断する材料です。
駅から10分以上歩く、且つ周りのマンション賃料より毎月の支払の方が大きいのであれば、私は購入を勧めません。そんなマンションは都内の限られたプレミアムエリア以外では、不動産屋的な金勘定だけの観点でいうとカス物件です。

しかし前述したとおり、マンションは単なる資産ではなく住居であり、そこに住む事による生活を享受する事自体に金銭的なものを超えた価値があったりもします。
ですので逆にいうと、どんな価格であろうとそこに住みたいならやっぱり買ったほうが良いのです。

結論としては金融的資産価値を期待するなら、こんなの買うな!
期待しないなら買っちゃえ!
・・・と身も蓋もない回答になってしまうことが多いです(笑)
ん~でも、やっぱり私だったらまだ買いませんね~


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!収益編賃料極大化

前回は収益物件の基本収入は、賃料と共益費ですよ!という話まででした。
今回はその根幹収入の極大化を図る話です。

まずは一番基本の、なるべく高い賃料で賃借人に貸しましょう!という話から。

そもそも、通常レジデンス(マンションやアパートなどの住居です。以下レジ)
の場合、賃料(共益費)を発生させる為には、賃借人に入居してもらわなくてはいけませんね。
当たり前です。

ではその賃借人は、どういうプロセスで、あなたの所有物件に入居するのでしょうか。
ここに鍵があります。

最近はインターネット上のアパマン系サイトやフリーペーパーも充実し、
レジを探す上での情報入手は一昔前に比べ格段に容易になりました。

ですので賃貸住居に入居したい人は、
インターネットで情報を調べたり、自分の引っ越したい駅前にあるエイブルとかアパマンとかに、行って空き物件を探し、内見をして入居を決めるわけです。

つまり現在の賃借人誘引の導線は大別すると2パターン。
マクロ系メディアを経由しての場合と、地理的要因による仲介店舗経由になる訳です。
では、なるべく高い賃料で賃借人に借りてほしいあなたとしては、どちら経由の賃借人をターゲットとすべきなのでしょうか?

なるべく多くの人に露出されるという点では前者が圧倒的に有利でしょう。
しかしあなたが、もし少しでも市場平均より高い賃料を取りたければ、期待すべきは絶対に後者の仲介店舗経由です。

なぜならメディア経由の賃借人は当然他の物件との価格比較で物件を決めます。
しかし仲介店舗経由の賃借人はその店の営業担当が紹介した物件の中から物件を決めます。

私の言いたいこと、わかりますでしょうか?

つまり仲介店舗の営業担当が、物件を探している賃借人候補に対して、
他に安い物件がいっぱい有ったとしても、必ずあなたの物件を優先的に推奨するようにコントロールすれば良いのです。


そんなの仲介店舗と何か特別なコネクションが必要なんじゃないの?
と思うかもしれませんね。しかしそんなものは一切不要です。
必要なのは仲介店舗へ営業に行く時間と、金だけです。

え!金!・・・・ドキッとしてしまうでしょうか。
続きは次回。
そのへんの泥臭い話をしましょう。
ではまた。

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【大型破綻】アーバンコーポレーション民事再生へ

お盆でボ~っとしてたら来ましたね~!
以下抜粋です。

帝国DBアーバンコーポレーション



負債総額2,000億超の大型案件です。
我々のようなファンドがらみの不動産屋には少なからず影響がきますね。
これは当社としても盆休み明けにひと騒ぎありそうです・・・


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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!収益編基本収入

さて前回までは支出についてザっときましたが、
今回からは収入についていきましょう。

不動産から生まれる収入にはどんな種類があるのでしょうか。
大まかには以下の通りです。

①賃料・・・・つまり家賃ですね。これが基本です。
②共益費・・管理費と呼ぶ場合もあります。これは①と一緒になってることもあります。

たったこれだけ?
と思うかもしれませんが、はい!これだけです!
(当然他のニッチな収入源もありますがそれは後日詳細に説明しましょう)

したがって収益を伸ばすには、この収入をいかに拡大するかが肝になってくる訳です。

但し、当然不動産の賃料は需要と供給のバランスによって決まるものです。
つまり外的要因がその決定に大きな影響を及ぼすということですね。
だって近所のマンションやアパートが、あなたの物件よりも安い賃料だったら、入居者はそっちを選んでしまいますよね。
ですので、あなたが願ったからといって、通常はマーケットプライスを大幅に上回る賃料を得ることは不可能と考えていいでしょう。

かといって、投資家の努力や工夫がこの数字に影響を及ぼす余地が無いのかというと、決してそうではありません。

あなたのオペレーション次第で賃料収入は大幅に変わって来ます。
そこのところの注意点を次回説明しましょう。
ではまた。

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【復帰!】25平方メートル未満「ノー」 都内で広がる「ワンルームマンション規制」

暑いですね・・・・・
皆さんお元気でしたか?
私は仕事やら私事やら暑さやらにやられてました・・・

25平方メートル未満「ノー」 都内で広がる「ワンルームマンション規制」  livedoorニュース



復帰第一報はこれですね~
都心部でワンルームマンションの建築規制が始まってるよ!
という記事なんですが、個人的には非常に遺憾です。

日本においてマクロ的には今後非婚化や高齢単身者等の増加、
ニート等の低所得者層の増加にともない、
ワンルームのような居住スペースに対するニーズは増える傾向にあると思うんですね。
無駄に一戸あたりの面積を広げるのは賃料上昇にも繋がりますし、
明らかに時代に逆行しているように思います。

どうやら単身居住者のマナーの悪さが、
今回の規制の動きの理由として挙げられているようですが、
マナーが悪いから単身者の住む処を奪えばそれで良いのでしょうか?
なんだか解決策としては著しく本質からズレているように感じるのですが。

不動産投資的な観点からも感心しません。
ワンルームマンションが投資商品として魅力的かどうかは別として、
投資の選択肢が減ることは事実でしょう。
気軽な小口不動産投資先として投資初心者が参入するセグメントとしてむし出来ないマーケットです。
只でさえ不動産マーケットが低迷している昨今に、
また政策主導でこんなバイアスを掛けられるのは避けたいところなんですが。

みなさんはどう考えますか?

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