九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

すいません・・仕事とゴルフと風邪やらが重なって、
更新サボってました!

さてついに不動産投資支出編もⅣまで来ましたね~
なんだかちょっと大作RPGみたいで嬉しいです(笑)

前回は管理コストについてでした。
今回は修繕コストについてざっと行きましょう。

修善コストとはその名の通り、
壊れた箇所を直したり、共用部の電球等の消耗品を取り換えたりする費用です。
当然これらの費用は安く抑えるに越したことはありません。
ただしこれらは、そんなに俗人的要素で大幅に変化する数字ではないので、
そこまで神経質になる必要はないかもしれません。

強いて言えば買う前に塗装や躯体の痛みや手入れの状態をよく見ておこう!という事です。
中でも建物の外階段は比較的塗装が痛みやすく、
施工が荒いとすぐ爆裂する箇所なので、ここの痛みをよくチェックすると施工全体の質を判断する上での指標になるかもしれません。

また最近注意が必要なのは原状回復の費用です。
一昔前までは、原状回復費用は入居者が退去する際に、
壁紙の交換や畳の張り替え、室内のクリーニング代等を負担するのが一般的でした。
(良い悪いではなく、あくまでも当時の一般論です)
しかし現在では「経年劣化」や「自然損耗」、
云わば故意に破壊した訳ではなく、ただ単にボロくなっただけの内装は、
原状回復費用として入居者負担をさせる事は事実上難しくなりました。

これが現在のアパマン投資の収益悪化に非常にインパクトがありました。
特に注意しなくてはいけないのが、若い層に人気で、
なおかつ投資用マンションにも多いデザイナーズ系物件です。
内装に凝った仕様や高級な部材を使用している事が多い為、
入居賃料をある程度高く取れる可能性がある反面、
入退去時の内装更新費用もスタンダードな物件に比べかなり割高になるケースもあります。
ですので、皆さんが物件購入を検討される際には、
満室等の際でも多少の無理を通してでも、なるべく実際に室内をチェックしてご購入する事をお薦めします。

いくら豪華な共用部や内装で多少高めの賃料がとれても、その分ランニングコストが掛かれば意味がありません。過度なグレードの物件に惑わされない事が大事なのではないでしょうか。

ではまた次回・・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて三連休、みなさんはどこかへお出かけされましたか?
私はずっと東京におりました・・・半分は仕事です(笑)

ではちょっと間が空いてしまいましたが前回の続きです。
管理費とBMフィーの削減についてですね。
素人不動産投資家の方々が、所謂投資マンションに食い物にされる原因はここが大半ですよ~、
ってところまででした。

「投資マンション」google検索結果



ちなみに上記リンクは「投資マンション」でググった結果です。
有象無象の投資マンション販売業者が出てきますね。
そもそもマンション投資が簡単に儲かるのであれば、
何故彼らはマンションを所有しないで販売側にまわるのでしょうか?


答えは単純、所有するより販売するほうが儲かるからです。
ではなぜ販売するほうが儲かるのでしょうか?
⇒管理とメンテナンスを抱き合わせにして購入者=素人からボッタくる事が出来るからなんですね!

当然まっとうな販売会社や管理会社も多数存在しています。
でも心無い、素人投資家からの搾取しか考えていない会社も多数存在するのが現実です。

通常プロが運用するポートフォリオに組み込まれている、
マンションの管理(PM)コストは賃料の2~4%以内がアベレージです。
例えば家賃100万円であれば2万~4万円ですね。
この数字が高いか安いかは別として、
当然他にもメンテナンスコストや租税、修善費用等が発生しますので、
このぐらいの水準でないと利益が出せない訳です。

ですので管理会社が売主指定の投資用マンションで、
上記のようなコスト水準を最初から上回る費用が見込まれる物件は買わない方が無難でしょう。
当然私達のようなプロは、分譲マンション等で一部コストが明らかに高い場合でも、その他のコストや物件自体の販売価格との兼ね合いで購入に踏み切ったりする場合もあります。
ただしそれはあくまでも不動産投資を本業にしている我々だからの話であり、兼業の方や初心者の方に勧められる方法ではありません。

ですのでPMフィーとメンテナンスフィーを抑えるにはまず第一に、

◎そもそも管理会社はこちらで決めれる物件にする

ということが一番大事です。
なにを今更・・・・というなかれ!
本当に本当に、この入口で失敗する投資家が一番多いんです!

相見積もりだとか、個別メンテナンス項目毎の費用検証なんて後で良いんです。
ともかく管理会社が指定(業界ではひも付きと呼んだりします)の物件は、
よ~っぽどでないかぎり買わない!

ではまた続きは明日に・・・・・

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【怖】敷・礼金ゼロでも…家賃滞納で勝手にカギ交換 近く提訴

敷・礼金ゼロでも…家賃滞納で勝手にカギ交換 近く提訴・・・asahi.com



これ、最近流行りつつあるショートステイ系の物件ですね。
つまり敷金や礼金等の初期費用は無くすから、もし家賃が遅れた場合は即出て行ってもらうからね!という契約を交わし、実際に強行突破で鍵変えるやら部屋に押し入るやらやっちゃってるみたいです。

正直不動産屋としては、確かに家賃を滞納する方も悪いよな・・・とは思いますが、さすがにこのスマイルサービス社はやりすぎです。私も滞納テナントの立ち退き交渉等は多々やりましたが、基本的には裁判所への提訴や話し合いなくして、いきなり強硬手段を取るというのは考えられません。契約を守らない滞納者も悪いですが、それを勝手に裁く権利も不動産屋にもないのですから。

不動産屋って同社のような非常識な方々ばかりではないんですよ・・・・
皆さんに少しでも不動産屋を信じてもらえるように、私も業界に身をおく一人として頑張りたいと思います。

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「おれは地上げ屋」入居者脅す=右翼団体幹部ら4人逮捕-警視庁

「おれは地上げ屋」入居者脅す=右翼団体幹部ら4人逮捕-時事ドットコム



ほんとこういう不動産屋がいるから業界全体のレピテーションが下がるんですよね・・・・
只でさえ不動産業界は今大不況を迎えつつあるのに、
真面目に仕事をしている不動産屋にしてみればいい迷惑です!

して事件の内容はよくある地上げ脅迫なのですが、
本件何故記事にこの容疑者の勤務先不動産屋の名称を明示しないのでしょうか?
確かにまだ厳密には容疑者段階であり有罪確定ではないのでしょうが、こういう事件は再発防止・消費者保護の為に早急に名称開示をするべきだと思うのですが・・・・・
一応自己防衛策として「不動産 柳下治彦」で検索してみたので、
御参考まで・・・・

「不動産 柳下治彦」google検索結果


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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を創る!支出編

さて、前回の続きです。
支出の削り方からでしたね。
前回運用期中に発生する支出について簡単に記載しました。
その中でも以下の二つのコントロールが非常に重要になります。

◎管理費・・・管理会社(PM会社)に払う月次費用
◎BMフィー・・・設備の定期メンテナンス等に支払う費用:単年計画を立て12分割して月払い多し

そもそも不動産投資で失敗する素人投資家の過半数は、
このコストコントロールが出来ていない事により失敗します。
というよりも、不動産会社が自社で管理費とBMフィーを稼ぐために開発した物件を、投資商品として買わされている素人が多い、といった方が正確かもしれません。

なぜならこれら支出は不動産の買い方や種別によっては、
抑制不能に陥ってしまうからです・・・・

で、すいません眠いので続きはまた明日です(笑)



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東京賃貸オフィス物件市況:下降トレンド化顕著か?

な~んかみんな話題はつい先日発表された、
不動産経済研究所が発表したマンション市場の落ち込みばっかりですね~
わかりきっていた事なのでそっちは他の識者の方々におまかせです。

御参考までに

マンション:6月は首都圏、近畿圏共に減少



で私はどちらかというと事業用物件(オフィスとか店舗ですね)が専門なんで、
そちらが気になる訳です。
ですので業界御意見番の三鬼商事さんが先日リリースした直近のレポートについてちょろっと。

東京最新オフィスビル市況・・・三鬼商事



まあプロの方々は自由にチェックしていただくとして、
これから不動産投資家を目指す方やオフィスリートを買っている方に、
今回のレポートで着目していただきたいのは、ズバリ!

既存物件の空室率が完全に上昇トレンドである。
にも関わらず賃料単価は微増を続けている。


これに尽きます。

通常需給関係のバランスからするに、
空室が増えている=供給過多である=買手市場=賃料下がる
もしくは逆に、
空室が減っている=需要過多である=売手市場=賃料上がる
となる傾向にある訳です。
しかし一見すると、現在の東京主要五区の既存オフィスビル賃料はこの原則に反しているような数字が読み取れます。
が、実はこれは不自然なことでも何でもなく、需給バランスの賃料価格形成への影響の遅行性の発現によるものなのですね。
これは逆トレンドの時でも一緒です。

ですので、現在の東京のオフィスビル市場は賃料下落の一歩手前にある可能性が高いと推測できる訳です。(三鬼さんがどう思っているかは知りませんよ!あくまでも私個人の見解です。)

今事業用物件の賃料を査定している方、
オフィスリートの購入を検討している方、
はたまた事務所の賃料設定に思うところあり移転を検討されている事業主の方、
上手く情報活用してみてくださいね。




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建築資材高騰と生コン偽装について

<羽田空港>拡張の工事費、数百億円増へ 資材価格高騰で・・・yahoo



今日のニュースで気になった件をひとつ。
これは昨今の資源価格高騰の影響で建築資材の価格も値上がりしているわけですが、
それが顕著に現われている例ですね。

一般的に「値上がり」と聞くと脊髄反射的に嫌だ!!と言ってしまいそうになるのが消費者の人情ですが、一概に反発するのではなく、場合によっては値上げの容認を行う方が良いケースってあると思うんです。無理に値上げを抑制しようとすると、かえって弊害が生まれるケースって少なくないのではないでしょうか。

なぜこんなことを今更申し上げるのかと言いますと、
つい先日の六会コンクリート社の生コン偽装問題が良い例だと感じるからです。
同社はエコがどうたらこうたら・・・苦しい言い訳をしているみたいですが、
要は彼らの偽装の根底にあるのはコスト圧縮な訳です。
おそらくクライアントからの受注獲得へのアドバンテージとして、
過剰な価格競争が常態化していたのではないでしょうか。
故に高騰する原価を価格転嫁できず今回のような悪事へと走った可能性は高いのではないでしょうか。

彼らが行ったことは到底許される事ではありませんし、
明確な悪事なのですが、では何故そんなことをせざるを得なかったのか、その背景検証をしっかりとしないと再発防止につながらない訳です。
現在のような資源高騰が著しい状況においては、場合によっては行政が企業に対して、ある程度政策的にその減損をカバーしていくような手段も検討するべきかもしれません。しわ寄せが今回のように生命や財産の危機を招くような事態を招く事だけは避けたいじゃないですか。
皆さんはどうお考えになりますか・・・?

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン⑤良い物件を「創る」!支出編

さて、途中土日とニュースを挟みましたが、
不動産投資レッスンの続きです。

これからが云わば本番です!
これまでのレッスンは現在の投資マーケットに即した形で、且つなるべく平易な一般論を主として書いてきました。
今回からのレッスン:「大したことない物件を実力で大した物件にする」これが出来るか出来ないかが勝負の分かれ目であり、だからこそ一番多くの方が悩む処だと思います。

ではちょっと振り返ってみましょう。
良い物件とは収益性の高い物件なんでしたね。
収益性の高い物件とは投下資本に対するリターンが大きい物件でした。
リターンを大きくするには収入をなるべく大きく、支出を小さくすれば良い訳ですね。
この二つの要素をコントロールする術をこれから順番に説明していきます。
まずは比較的シンプルな「支出」からやっていきましょう。

①支出の種類

さて不動産投資=収益不動産の所有にあたってはどんな類の支出が発生するのでしょうか。
ざっと一般的なものを羅列してみます。

◎不動産取得税・・・・不動産を取得するにあたって地方自治体にから徴収されます。
◎登録免許税・・・・不動産を取得するにあたって登記移転の際に発生します。
◎消費税・・・・土地は非課税ですが、建物は課税対象です。
◎司法書士報酬・・・上記手続きを司法書士に行ってもらう際に発生します。
◎仲介手数料・・・・不動産屋さんに支払います(直接売主から購入する場合は発生しません)

上記が一般的に不動産購入時に一時的に発生する支出です。
但し上記金額は一時的な支出であり、且つ抑制が難しい種類の金額です。
また上記金額は租税や司法書士や不動産屋という、云わば不動産投資を行う上で付き合いを避けて通れない類のステークホルダーへの支払いですので、むやみにケチるよりはきちんと支払って、長く良い関係を構築する材料にすべきです。ですので原則はここでの節約はあまり考えない方が良いでしょう。
いわば損して得取れ!というやつですね。

今回の主役は上記のような取得経費ではなく、購入後も不動産を所有する限り永続的に発生する運用期中経費です。ここでの支出の数字が所謂利回り計算等にも直結し、あなたの保有不動産の資産価値の決定に直結する数字になりますので、とにかくこれを叩きます。
では運用期中経費=永続的支出にはどんな支出があるのでしょうか。

◎管理費・・・不動産管理会社(PMと呼ぶ場合もあります)に支払う管理コストです。
◎BMフィー・・・ビルやマンション等、法定点検や定期整備が必要な設備が有る場合発生するコストです。
◎修繕費・・・管球の取り換えや建物の修繕などに掛かるコストです。
◎原状回復費・・・住居の場合、よほどの瑕疵や傷が無い限り、借人にクロスや畳等の取り換えの負担はさせられない事が殆どです。というか既に判例が出てしまっています。
◎固定資産税・・・不動産を持っている限り当然に発生します。
◎仲介手数料・・・賃借人の入れ替え時に発生する不動産屋に対する賃借人斡旋フィーです。
◎バリューアップ経費・・・これは説明がちょっと長い説明が必要ですので後述します。

ざっとこんな感じでしょうか。
私がかつてサラリーマン時代にアセットマネージャーとしてプライベートファンド組み入れ物件の運用担当をしていた頃は、これら上記のコストを工夫して削ることに腐心するのが仕事の中で結構なウエイトを占めていた気がします(笑)

次回は上記経費の削り方を、
個別具体的にネチネチやりましょう。
ではまた!





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賃借人の犯罪行為と賃貸人責任

朝出社してブログをチェックしてたら、
土日のアクセスが凄いことになっていました!
沢山の方が見てくださっているんですね、本当にありがとうございます。

さて本日も取り急ぎ気になったニュースをば。

都内初、ワイセツ店に場所貸して御用・・・スポニチアネックス



つまりこれは容疑者が、エロDVD屋に店舗物件を転貸した訳です。
逮捕容疑は「わいせつ図画販売幇助」となります。

で、なにが気になったかと申しますと、
このケースがこのまま有罪確定した場合、
賃借人が賃貸物件を犯罪目的で利用した場合、賃貸人にその累が及んでしまう事例となる訳です。
当然この容疑者のケースの場合は特別に悪質であるとの判断での摘発であることは、想像に難くない訳ですが、判例は判例です。

例えばあなたの所有する投資マンションの賃借人がそのマンションをたとえば違法風俗等に使用した場合、あなたにその累が及ぶ可能性が出てくるということです。完全にあなたが賃借人の違法行為に気付く余地がない場合は当然リーガルでしょうが、もしも黙認、ないしはあなたが自身に関与の余地無いことを証する事が出来ない場合、罰せられる可能性が出てくるということです。

都内には故意にせよ知らず知らずにせよ、違法風俗やその他犯罪組織が使用する不動産は無数にあります。今回の容疑者のように完全に営利目的であえて違法テナントを誘致するケースだけではなく、賃貸人や所有者が気付かないうちに、訳のわからない人々が実質利用者になってたりするケースも多々あります。

今後はさらに賃借人属性の管理に気を付けなければいけないのかもしれませんね。

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【重要】六会コンクリートによる生コン偽装について

6市物件に納入 生コン違反横浜・藤沢など・・・asahi.com

分譲業者対応急ぐ 違法生コン・・・yomiuri on line

偽装生コン、新たに4棟のマンションで使用判明・・・yomiuri on line

これはかなりシビアな事態です。
最初はそんなに大したことはないのかな~なんて楽観的に見ていましたが、そんな状況ではないみたいですね。
要は神奈川県の建築現場で、強度不足のコンクリートをマンション等の建築に使用していたことが発覚した訳ですが、その数なんと196物件!
しかも長谷工、東京建物、野村不動産、日本綜合地所等の所謂ブランドマンションへの使用も行われた事実が判明しています。既に表面に剥離のような現象がでている建物も確認されています。

煽っているのではなく、本当に危険な状態なので神奈川のマンションにお住いの方、現在当該エリアでマンション購入手続き等を行っている方は情報の更新に細心の留意を払ってください。
こういう事件って大抵はこの時点での発覚件数は氷山の一角なので、
現時点で関係ないや~と決めつけるのは危険です。
どうか今後しばらくはニュースに細心の留意を!

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン④良い物件って:後編

閑話は省いていきなりいきましょう!

前回は良い物件ってどんな物件かな~
大体現在のマーケットでは実利回りで7%も回ってれば上出来かもしれませんね・・・・
なんて話をしていました。

では実際そんな良い物件を見つけるにはどうしたらいいんでしょうか。
不動産投資レッスン②で私が書いた以下の文章、覚えていらっしゃるでしょうか。

>>②じゃあどうすれば良いんでしょうか?

結論からいうと、限られた優良物件を奪い合うのか、
大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させるしかないのです。


勉強熱心な方でしたら、すでに御自身で、
私が紹介したホームズや諸々のサイトで物件を検索し、
私が実際に例示したような簡易評価をしているでしょう。
でも私が先述したような実利で7%なんて物件にはなかなか出会えていないのではないでしょうか。
表面では10%超の物件がゴロゴロ出てきても、
実際に私の例示のような評価をすると、「あ~また駄目だ・・・」
なんて繰り返しだったんではないでしょうか。

でもそれがまさに現在のマーケットであり、
私が繰り返し不動産投資は楽じゃありませんよ!
と申し上げている理由です。

今現在ネット上で鼻息の荒いリーマン副業大家さんの殆どは、
数年前に物件を買っています。
つまり現在ほど収益還元法による評価が一般化していない頃に、
従来の所謂土地本位系評価で、比較的安く値付けがされた物件を買えたわけです。
潜在的キャピタルゲインが約束されたような物件を購入出来たわけですね。
しかし現在収益性の伴う不動産の99%は既に収益還元法で評価され値付けされています。
もはやそこには約束されたアビトラージは無いわけです。

つまり先述する「限られた優良物件」は既に枯渇したと考えて良いでしょう。
当然例外はあります。タイミング次第で過小評価された物件や諸事情による、
叩売りも発生しますので、運と努力で優良物件に出会えることも事実です。

しかし成功する投資家を目指すのであれば、運やマーケット頼みではなく
「大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させる」こちらで勝負できるようにならなくてはなりません。

そもそも不動産投資の醍醐味は、株や債券投資に比べ、
自身のオペレーション次第で、
パフォーマンスを向上させる余地が高いことにあると私は考えます。
そしてこの能力がないと、現在の不動産投資市場では成功しません。
ですので、折角これを読んでくださったあなたには、
私達プロがどうやってパフォーマンス=収益性の向上を行っているのか、
次回はそれを解説していきましょう。

いいでしょうか?
良い物件とは収益性の高い物件です。
収益性の高さとは投下資本に対するリターンの高さです。
でも収益性の高い物件は少なくなってしました。
であれば普通の物件を自力で良い物件にするしかありません。
その方法論を身につければ、
他人には普通の物件でもあなたには良い物件を判断できるようになります。

ではまた!

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不動産不況突入へ…メガバンク貸し渋りが誘発:不動産不況について

うう・・あまりの忙しさにブログさぼっちゃいました・・・・
すいません!

して気になる件が溜まってます。
一件目は以下。

不動産不況突入へ…メガバンク貸し渋りが誘発!?:ZAKZAKより



最近の不動産不況について少し言及したいな・・・なんて思ってました。
少なからず不満を持っている一人ですので。

そもそも不動産融資の規制(オフィシャルには規制はされていないことになってますが)は、昨年夏のサブプライムローン問題の表面化に端を発しています。
サブプライムローン自体はアメリカの低所得者向け住宅ローンなので、日本の不動産開発や投資とは直接的な関係は希薄です。しかしこのローン債権を持っている投資家や金融機関が大打撃を受けました。それにより従来のような海外マネーの日本不動産への投資が減少すると予測されました。つまり不動産市場を買い支えていたプレイヤーが退場すると考えられたわけです。
しかし、であればマーケットの急激な冷え込みによる経済混乱を避ける為には政策的な融資促進がなされるべきだったのではないでしょうか。80年代バブル時代と現在の不動産価格では、その価格形成根拠が根本的に異質である事は誰が見ても明らかなはずです。
にもかかわらず、金融庁はこれを好機とばかりに、過剰高騰した(と彼らは決めつけました。でも過剰な高騰の定義って何でしょうか?)不動産価格を鎮静化する事を目論み金融機関に蛇口を閉めさせました。
これが少々乱暴ですが現在の状況です。

しかし思えばタイミングが色々悪すぎました。
姉歯・ヒューザーをはじめとした構造偽装問題による建築確認の停滞、上記サブプライム問題、金融商品取引法の施行、原油高に端を発する建築コスト上昇etc・・・・・不動産を取り巻く環境は現在ネガティブサプライズばかりが続いたように感じます。今年に入ってからの不動産・建築系企業倒産はまだまだ続くでしょう。

現在グローバルマネーはコモディティに流れているわけですが、商品市場の高騰は日本にスタグフレーションを招く一方です。ガソリンをはじめとした、個人消費者向け商品の価格はどんどん上がる一方で、コモディティ生産国ではない日本の資産価値は一向に上がりません。円も当然下落するでしょう。そしてそれがますますの個人消費の低下を招きます。では現在の商品市場の暴騰の主犯は誰なのでしょうか?それはヘッジファンドマネージャーなのかもしれませんが、そもそも彼らにそういう舵を切らせた日本国政の責任も大きいと思います。

現在の不動産価格は本当に暴騰というべき価格なのでしょうか?
現在の不動産投資は、他の投資商品等に比べて不当にリスクプレミアムが低いのでしょか?
日本の国情からして賃料マーケットが短期間で激変するリスクは高いのでしょうか?
私はそんな事は無いと考えますし、そうである以上不動産投資活動を国策的に抑制する今の状況は、上記のような弊害を招く一旦になるだけだと考えます。




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証券化物件への小口投資

もう六月に終わっちゃった話なんですが、
日経不動産にリリースされたので一応。

【売買】ルートイン五反田を取得して小口商品化、船井財産コンサルタンツ:日経不動産



最近不動産投資について、
日々基本的な事を解説しているわけですが、
個人投資家には、こういうものも選択肢のひとつかな、と思います。

簡単にいうと、五反田のビジネスホテルを
一口一千万円で出資を募り購入して、
出資者へ表面6%、ネットで5%のリターンを目指す商品です。
出資者は面倒くさい事は船井に任せればいいので、
自分で不動産を買うのと違って何にもしなくていい訳です。

当然投資商品なので、期待リターンを下回る可能性もありますし、
リート等に比べると流動性が低かったりと不安要素はゼロではありませんが、
船井はそれなりにノウハウを持っている組織なので、
リスクは限定的だと考えていいのではないでしょうか。

不動産投資に興味があるけど、
現物投資は難しそうだし、なんだかリートも難しそうだし・・・・
という方には検討の価値があるかもしれませんね。
ただ人気商品のようで、この五反田も250口が売り出しから約一週間で完売!
世の中には金持ちって結構いるもんですね~

関連リンク:船井財産コンサルタンツ


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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン④:良い物件って?前篇

こんばんわ!
仕事が忙しくて日が変わってしまいました!
これでも本業は不動産屋の社長なので、
忙しいのです・・・・

という訳で先週の続きです。
シミュレートした物件は結局投資するには厳しそうだな~という結論になったんでしたね。

じゃあ良い物件ってどんな物件なんでしょうか?
どうすれば良い物件って見つけられるのでしょうか?
物件を探すにはどんな方法があるのでしょうか?

その辺を今日から説明していきたいと思います。

ちょっと復習も兼ねていきましょう。
さて不動産投資において「良い」物件とはなんなのか?

これまで読んできてくれた方には、
なんとなくイメージが湧くのではないでしょうか。
なるべく家賃が沢山もらえて且つなるべく経費がかからない物件ですよね。
つまり投下資本に対しなるべく大きなリターンが望める物件です。

ただし選ぶに際し注意しなくてはいけないのは、
世間の物件情報にある利回りの殆どは、表面利回りで、
物件価格を収入だけで割戻した数字である事。
そこから支出を引いた数字で割戻さないと、
実際の利回りがわからない。
また賃料は保有を続けるほど将来低くなっていき、
支出は増えていくので、それを踏まえたシミュレートが必要である事。
借入を行った場合は金利の支払いも計算に入れる事・・・でしたね。

では実際にどれだけのリターンが見込める物件なら、
「良い」物件と呼べるのでしょうか。

私の経験からいうと現在世間一般では、
経費や金利を差し引いた実利回りが7%~ぐらいだと、
比較的お得な物件だという評価を得ているように感じます。

この利回りが高ければ高いほど、
また保有に際しての不測の事態=リスクが低いほど、
良い物件になる訳ですね。


もうちょっと行こうと思いましたが、
もう一時半になっちゃいました・・・・
では続きはまた明日に。

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不動産オークション「AUC’S(オークス)」を7月17日に開設

今週もいかがお過ごしでしょうか。
土日も沢山の方にご覧頂いたみたいで、
ありがとうございます!

で、いつもの不動産投資のアレの前にひとつだけニュースを。

不動産オークション「AUC’S(オークス)」を7月17日に開設-日経不動産



リバブルや野村アーバン、地所住販ら大手ブローカー5社が、
ウェブ不動産オークションを開始するみたいです。
現在まで不動産のオークションは数社がチャレンジしてますが、
成功したといえるケースはまだ無いように思えます。
個人的に興味駸々です。

ウェブサイトを確認しましたが、このオークスはどうやらエンド向けみたいですね。
たいがいこういうのって、ロンチは目玉物件を用意したりするのが通例ですから、
今自宅用の戸建やマンションを検討されている方は、
チャンスかもしれません。
7/17にサービス開始みたいなので、
まずはメアド登録してみてはいかがでしょうか。

関連リンク:

不動産オークションのオークス

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不動産投資のレッスン:番外 加藤ひろゆき氏の良書

さてさて、せっかくの土日ですから、
この機会に不動産投資の勉強をもっとするぞ!
という方の為に、私が読んですごく為になった一冊を紹介します。

著者は加藤ひろゆきさんという方です。
とてもウィットに富んだ人物らしく、まず読み物として面白いです!

しかし圧巻なのはまるで正反対の超保守的な堅実投資スタンスです。
実際に彼は物件の探し方、選び方、買い方、運用の仕方において、
実に王道的なスタイルを取り続けています。
やる気さえあれば誰にでもマネできて、且つ成功する可能性が高いスタイルだと思います。
正直不動産投資をこれから検討するかた全員に読んで頂きたい!
読みやすく実践的で面白い、文句の無い良書だと思います。

よく最近はいかに借金をしてレバレッジの利いた不動産購入をするのか?
みたいなノウハウ本が流行っていますが、
そもそも不動産投資は同氏のようなスタイルが正道です。
制度の歪みや特例を利用して不労所得をめざすのは、
不動産投資ではなく、不動産投機です。禿げタカファンドと同じです。
そんな拝金的投機ではなく、
私は同氏のようなストロングスタイルの投資を皆さんにも目指して欲しいなぁ・・・
なんて思ってます。

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:後編その2

さて昨日続きです。
北野の物件、全額キャッシュで購入した場合、
楽観的に見積もると大体の実利回りが約7.1%になったんでしたね。

問題は、多くの不動産投資家が希望する、
自己資金ではなく借入による購入の場合の利回りです。

例えば今回の物件は2100万円です。
約一割の200万円をキャッシュで用意し、
残金をローンにて調達したとしましょう。
(今回はそもそもこの物件にローンが付くかどうかは無視します)
あなたが仮に20年返済の金利3.5%元利均等で借り入れた場合、
大体11万5千円ぐらいを毎月返済するケースが多いでしょう。
すると20年間ず~っと年間138万円を返済する事になる訳です。
一方昨日計算した年間実勢収入は150万8千円でした。
差し引きすると1年であなたの手元に残るのは12万8千円です・・・
単月にするとなんとたったの約1万600円!
なんだかショボいですね・・・

しかし払った手持ちの金額は200万だけですから、
たとえ年間で収入が12万8千円でも、
それに対しての利回りは5%超に上昇します。
なんだか一瞬悪くない投資かな・・・という感じな気がしてきました!

しかし!あとはこの状態を何年継続できるかなのですが、
築20年を超えた物件なので、賃料はどんどん下がっていく一方でしょう。
同時に建物の維持費は上昇していく一方になりますので、
通常は利回りは下降していくでしょう。
たとえば一室あたりの賃料が、4万円から一割毀損して3万6千円になったとします。
年間収入は4千円×4室×12=19万2千円減ってしまう訳です。
すると先程上記で見込んでいた手元に残る予定の12万8千円は、
消失してむしろ単月収支はマイナスに転じてしまいます!

なんだか大きな借金をした割には微妙な雰囲気です・・・・
つまりこの物件は長期ローンを組んでまで買うべきではない!
私の場合の評価はそうなります。

と、かなり駆け足で参りましたが、
大体ざっくりとした物件の評価一連の流れはこんな感じです。
こんな風に気になる物件をシミュレートする事を繰り返し、
「おや!」という運命の出会いを探すのです(笑)

では次回はもう少し突っ込んだ内容に入ります。
ゆっくり進めますので、ちょっと難しいかな・・
という方も楽しんで読んでいただけたら嬉しいです!
ではまた。

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直下型地震、発生確率を都道府県別に

暑い・・・やばいですね今日は!
仕事に精が出ません(笑)
でももっとやばいニュースが出てます

直下型地震、発生確率を都道府県別に 日経ネット



要は、地震の研究調査を強化して、結果をもとに地震の発生確率を都道府県別にまとめるようです。
それで来春にそれを公開すると。

これって、場合によっては土地の価格形成に相当な影響を及ぼす可能性があると思いませんか?
だってもしもこれから土地や家を買おうと思ったら、
地震の可能性が高いエリアと低いエリアがあったら、
絶対みんな低いエリアのほうが良いですよね。
既に家を持ってたりする場合でも、
もし地震確率が高いエリアだと発表されたら、
今後売りたくなっても、なかなか買い手がつかなくなると思いませんか?
これって相当深刻な問題だと思います。
このレポートひとつで土地の価値が変わってしまう訳ですから。

どんな形式でどの程度の言及が行われるのか、
不動産屋ならずとも注目した方が良いのではないでしょうか。

関連リンク:
地震調査研究推進本部 地震による被害の軽減を目指して




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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:後編

さて昨日予告したとおり、
今日は実際に評価の練習をしてみましょう。

今回の例題はこちら

HOMES:一棟もの都内10%以上で検索:北野物件



北野の一棟アパート2100万円で表面利回り10%です。

まずは場所の確認・・・
京王線沿線駅「北野駅」徒歩10分、なかなかです!

構造築年は・・・軽量鉄骨の築21年!
詳細は次回以降でまた説明しますが、
この物件の建物部分のローン評価が微妙になりそうです。

外観は情報なし。
間取りは・・一見するにユニットバスのベーシックな1DKです。

まず第一に賃料の評価です。
一体いくらぐらいの賃料で貸せる物件なのでしょうか。
例えば先日つかったホームズの賃貸物件検索サイトで調べてみましょう・・・

HOMES賃貸検索




大体同じような条件の
ひと部屋当たりの募集賃料は4万~4万5千円ぐらいでしょうか?
まあ実際の成約賃料は募集賃料より低いのが通例ですから、
この場合は成約賃料は4万円と仮定した方が良いでしょう。
ということは、満室になると4万円×4室=1か月16万円の賃料ですね。
年間だとさらに12倍して192万円です・・・・

と、ここでアレ?!っと思ってください。
物件資料には満室時想定年収「210万円」となってますね。
差額の18万円はどこにいったんでしょう?
理由は簡単。物件資料の一室当たりの賃料想定額と、
私が想定した賃料想定額に差が生じているんですね。
物件資料の想定年収を逆算すると、
どうやら一室当たりの月額賃料を4万3750円で計算しているようです。

どちらの賃料評価が正しいのかは判断できません。
投資を行う上でどれだけ慎重な評価を行うかの違いです。

ただ、私の賃料評価だとこの時点で、
2100万円で購入した場合の表面利回りは約9.15%まで低下します。
さらに実際にはず~っと物件が満室で稼働することは低確率なので、
物件の稼働率を少なくとも10%程ロスを見込んで、
実際の年間賃収は192万円の一割引で172万8千円ぐらいに評価するのが通例です。
すると既にこの物件の所謂、実勢表面利回りはさらに約8.25%まで低下します。

大体このぐらいで、大まかな収入計算ができました。
次は想定支出の計算です。

まず1棟ものですから、
分譲とちがって規定の修繕積立費はありません。
自分で管理すれば管理費も掛りません。

しかしだからといって、支出が固定資産税等の税金だけだと判断するには尚早です。
特に今回のように築年数が古いものは、
何かと細かい修繕が発生してきます。
また近年は賃借人の退去の際の原状回復費用も、
裁判判例上、ほとんど賃貸人の持ち出しになりつつあります。
最低でも月額10,000円×12か月分プラス想定外費5万円=17万円程度は想定すべきでしょう。
当然先述した固定資産税等もさらにコストオンしてきます。
今回は課税標準額の開示がないのでとりあえずすっ飛ばしましょう。
まあざっくりで、本当にせこ~く少なく見積もっても年間22~3万はかかると思ってください。

そうすると結局あとは172万8千円から22万を引いた、
150万8千円ぐらいが、「借入が無い場合」の年間実勢収入といえそうです。
すると、大体実利回りが7.15%ぐらいになるようです。

ここまでで、簡易評価が出来ました。
どうでしょう?
ついて来れてますか?
では続きはまた明日。

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:中編

今日は天気が良くて暑かったですね。梅雨が明けたんではないかと思うぐらいです。

さて、昨日の続きです。今日は「利回り10%」のところでしたね。まだまだ一般論だけの練習段階ですが、辛抱してください(笑)

そもそも不動産投資において、物件資料等に記載されている表面利回り10%というのは、不動産価格に対して、年間賃料収入がその一割に達するという事を指します。

例えば一千万円の販売価格で表面利回りが10%という場合、年間の賃料収入が100万円ありますよ、という具合です。


ただし注意しなくてはいけないのは、この100万円が実際に所有者の手元に残る金額では無いという事です。分譲マンションの一室への投資であれば、修繕積立費や管理費、固定資産税等、また1棟であっても修繕費、管理会社を使う場合は管理費、エレベーターがあったら法定点検費が発生するなど、様々な経費が掛ります。

そうした経費を全部収入から引いて残った所謂利益を、購入価格で割リ戻した場合の数字が、実利回りになります。
で、私達の経験上、表面上の利回りで10%以下のような物件であれば、
たいがいの場合、実利回りが5%未満になると予測されるわけです。そんな状態で借入金の返済をおこなうと、とても不幸な状態になる訳です。参考までに住宅ローン金利表を以下に・・・・・

住宅ローン金利一覧


たいがいの場合収益物件投資用の調達金利は上記を上回ります。とてもじゃないけど、利益なんざ出ません。というか銀行もこんな危なっかしい状態では融資しません。

当然、もっと表面利回りの低い物件は沢山流通していますし、それらへの投資が行われている事は事実です。でもそれらは、私達のような専門の人間でも失敗しうるような、比較的ハイリスクハイリターンなジャンルの投資です。所謂初心者の方々が借入有で長期保有を行う事を前提に考えると、投資不適格と判断せざるを得ません。

不動産は実際には最初の提示価格より、ある程度ディスカウントしての決済が慣例上多いですが、
それにしても、最初の提示価格が表面利回りで10%にも満たない物件であれば、投資価値は無いと判断すべきでしょう!

という理由から検索の最初の篩いにかける段階で、表面利回りは10%程度に絞ってしまえ!という訳です。


さて、ここまでの状況を整理しましょう。

◎物件自体の扱いやすさや賃料収入の安定性を重視して、1棟もののレジデンスを選んだ
◎自分の行動半径内の物件を選んだ
◎あらかじめ支出や借り入れ返済があることを見込んで表面10%以上の物件を選んだ

という訳ですね。

では明日は実際に、公開されている売物件を使って、実際にその不動産を買った場合のシミュレートをしてみます。これを何度も何度もやって、シミュレートした物件の数十棟に一棟、場合によっては百棟に一棟がやっと購入対象になる、というのが実際の不動産投資です。

ではまた明日。

日本版の政府系ファンド(SWF)創設を目指す自民党国家戦略本部のプロジェクトチーム

日本版の政府系ファンド(SWF)創設を目指す自民党国家戦略本部のプロジェクトチーム -日経ネットより-



ついに日本も中東産油国やシンガポール等に倣って、10兆円政府系ファンド創設か?!当然まだ自民党の1私案にすぎませんけどね。

今日本の不動産が、多数シンガポールの政府系ファンド等に買われている事、みなさん御存じでしょうか。結構良い運用成績みたいですよ。案外あなたの勤める会社が入っているビルなんかも、そのうち買われるかもしれません。


が、これを日本が行うとなると、な~んか不安になったのは私だけでしょうか?国民年金を始め、地方自治体の財政運用、役人の散財等々、行政にお金を任せてうまくいったためしが無いと思うのですが・・・当慎重に論議していただきたいところです。

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渋谷駅周辺再編計画、本格始動へ-変わる景観、埼京線ホーム移設も

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渋谷駅周辺再編計画、本格始動へ-変わる景観、埼京線ホーム移設も -シブヤ経済新聞より-



渋谷駅街区基盤整備検討委員会が再開発方針を発表しました。2012年度に向けて、埼京線のホームが移設されたり、銀座線のホームがやっと島型になったり、(今まで上り下りが別ホームで面倒でした!)なんだか色々企んでいるそうです。

私達不動産屋が反応するのは特に、

◎246の道路拡張
◎東急電鉄の新築高層ビル
ですよね~

バスターミナルも移設・新設されたり、タクシー乗り場も地下化するそうです。すごいですね。

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【注意です】路線価、3年連続上昇 都市部の急騰に落ち着きも

路線価、3年連続上昇 都市部の急騰に落ち着きも -産経新聞より-



平成20年分路線価発表されましたね~

「三年連続上昇」っていう表現を見ると、「あれ、なんかサブプライムとか言ってるけど、不動産ってまだ値上がりするのかな?」「マンションってもう値がさがってるんじゃなかったっけ?

等々疑問に思う方もいらっしゃるかもしれません。

そうなんです。路線価の価格にマーケット価格が反映されるには相当なタイムラグがあるんですね。ですので、間違えても不動産価格がリアルタイムで今爆上げしとるんじゃ~!なんて勘違いをしませんよう、ご注意です。

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件を選ぶ(中編)

さて、昨日は投資物件選びの練習として、
ホームズのサイトを使って、
◎マンション・アパートの一棟もの
◎自宅の近所
◎利回り10%以上

というところまで、やっていただいたと思います。

なぜ一棟投資なのか

そもそもあなたは多分投資物件の購入を、
金融機関からの借入を行って買う事を希望していませんか。

であれば、必然的にお金を貸してもらえるような不動産の購入が前提になります。
金融機関はあなたにお金を貸した場合、
購入不動産からの家賃収入で、返済を行えるのかを最重要視します。
不動産には賃借人がいないと賃料収入が発生しません。
不動産には必ず賃借人の流動リスクが伴います。
一室だけであれば、賃借人が一人退去しただけであなたの賃料収入は零円になります。
しかし安い家賃の部屋でも数部屋あれば、全賃借人が一挙に退去してしまう可能性は低くなるでしょう。
つまり、家賃収入が安定する=金融機関への返済原資が安定するということです。
ですから分譲の一室ではなく、小さく安い部屋でも一棟の方が、
安定資産=金融機関からの融資対象となる訳です。

ではなぜレジデンス(住居:以下「レジ」)をすすめるのでしょうか。

第一に、あなたにはレジ以外の運用ノウハウが無いからです。
厳密にいうとレジでさえ、自分が住むのではなく資産として運用するのは始めてでしょう。
でもきっと自分が賃借人になった事がある方は多いと思います。
自分が賃借人だったら、どんなレジに住みたいのか・逆にどんなレジには住みたくないのか・・
これから自分が賃貸する側に立つ際に、
重要になってくる賃借人誘引のファクターが既にある程度わかっているということです。
これは大きな強みです。
後々また詳しくご説明しますが、
収益不動産運用とは、極論をいうと収入と支出のコントロールを指すのです。
収入が支出を上回れば運用成功ですし、逆であれば失敗です。
レジ投資においては、
あなたは「収入」の部分に関して、ある程度既にノウハウをもっている訳です。
あとは「支出」勉強ですね。

これが商業ビルならどうでしょう。
あなた自身が商業ビルの賃借人になろうとしたことがありますか?
ないしは商業ビルの管理に携わったことがありますか?
些細なことでも、普段オフィスで仕事をする以外にビルと関わりがありますか?
無いかたが殆んどなのではないでしょうか。
当然購入後に管理会社に任せるのも手でしょう。
しかし賃料相場ひとつとっても、レジに比べボラティリティが高く、
また一つの賃借人が占める賃料割合がレジに比べ高い商業ビルは、
あなたが購入したくても、金融機関からもなかなかOKは出ない可能性が高いです。

何故自宅の近所を勧めるのか?

前述したとおり、
収益不動産運用は「収入」と「支出」のコントロールが全てです。
さらにいうと「支出」とは固定資産税やメンテナンスコスト等を指すのですが、
これらは容易に予測ができボラティリティが低いのです。
日本国内に限って言えば、離島に不動産を買ったりしない限り、
メンテナンスコストは渋谷だろうとお台場だろうと変わらない訳です。
つまりコントロールしやすいんですね。

しかし「収入」=家賃はまったく違います。
日本の地名の数だけ賃料相場があり、
さらに細かい物件固有の要因により左右されます。
渋谷とお台場では全然家賃が違いますね。
同じ渋谷でも松濤と東ではちがいますよね。
それだけセンシティブな賃料相場を、
ある程度の確度で把握し、「収入」をコントロールするには、
土地勘がある場所でないと非常にリスキーです。

原則あなたは自分の足で調査、カバー出来る範囲内の不動産以外は、
情報確度の低いインターネット等の一般情報でしか、
賃料のマーケットを把握できない事になります。
その状態で確度のある収支予測を立てられますか?
また将来、その変化に対応できますか?
管理会社が杜撰な会社だった場合、最後にケツを持つのは投資家自身ですが、
いざというとき物理的に対応可能ですか?
・・・・・等々意地悪なことを並びたてたかもしれませんが、
不動産投資って、やはり最後はあなた自身の能力・対応にかかっていますので、
なるべくあなたの人脈や土地勘等々が発揮しやすい土地を選ぶべきだと思うのです。

「地方に住んでいるんだけど、過疎化とか地価の下落が心配でしょ?」
という方もいらっしゃいますが、それはその通りです。
今後はさらにバリューのあるエリア・無いエリアの二極化が進むでしょう。

厳しいようですが、それなら自分の力で、
もっとバリューのあるエリアに精通しましょう!
たまたま詳しいエリアが居住価値のないエリアだったなんて、
残念ですね。でも頑張ってください。
としか言いようがありません・・・
厳しかろうと冷たかろうとそれが不動産投資です。

さて、結局「利回り10%はなんで?」
まで行けませんでした・・・すいません(笑)
長くなっちゃったので続きは明日です。




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読んで欲しい本について:①不動産ファンドがよくわかる本

もうお気づきかと思いますが、
アマゾンのリンクが出来ました。
右側のアマゾンのリンクは不動産投資に関連する書籍が、
私の意志とは関係なくオートで表示されているので、
気にしないでください(笑)
なんかブログがデザイン的に寂しいかな・・・と思い設置してみました。

ただし、本当に私自身が皆さんに読んで欲しい本だけ、
このブログ本文内で紹介してみようと思います。

そもそも色々な方から不動産投資に関してご質問を頂いたときに、
「それを調べたいんだったら、あの本がお勧めだよ!」
なーんて事が非常によくあるので、
私自身が実際に読んだ不動産関係の本で、
皆さんにも勧められる本があったら紹介したいな・・・
と前々から思っていたのです。

まあ商売っ気を出す気もあんまりないので、
たまにですが、良書だけをご紹介していこうと思います。

という訳で、不動産投資初心者の方全員、
また不動産投資初級の方々に読んで欲しいのが以下の本です。



私も当然読み、社員にも読ませましたが、
我々プロの不動産屋が、新人や業歴の浅い人間に読ませる物件としては、
そうとう重宝されている良書なのではないでしょうか。
正直な話、私が在籍していた上場投資ファンド会社でも皆読んでいました(笑)
そもそも現在の日本の不動産マーケットの趨勢を左右するのは、
金融機関とリートを含めた不動産ファンドです。
個人でも機関投資家でも、その基幹構造の理解なくしては、
そもそも不動産マーケットに参加すべきではありません。

とくに感心するのが、非常に平易に理解しやくすく噛み砕かれた文面です。
不動産投資に関してここまで敷居の低い入門書は稀なのではないでしょうか。
初めての方には概論理解の書として、
ある程度の方には、いまさら同僚に訊きづらい業務内容のカンペとして(笑)
向学心あるかたには是非お勧めですよ。

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不慮の事故と所有者責任について

今日は天気が良くて気持ちがいいです!
ちょっとはっとした記事があったのでニュースです。

柵の設置義務付けで学校の天窓事故をなくせ

これ報道をご覧になった方も多いかと思いますが、
六月に小学校で起こった、屋上天窓からの落下事故の件ですね。
「不動産投資家に関係あるん?」
と思うかもしれませんが、大いにあります。


というのも最近バリューアップの一環で、
屋上を庭園化して居住者に開放したりするケースが増えており、
それに比例して、この手の事故も増加する事が容易に想像できるからです。

仮にあなたが投資用マンションを購入したとします。
あなたはよかれと思い入居者サービスの一環として、
屋上に住人が入れる状態にしていた。
日向ぼっこ・洗濯干し・あるいはドッグランの設置かもしれません・・・・
そこで利用者が何らかの原因で転落死したとしたら、
あなたが遺族から訴訟される可能性は大いにあります。

たとえば近似事件だと・・・

【訴訟】入居者が転落死した賃貸住宅の家主に賠償命令、福岡高裁

森ビルとメーカー側を家宅捜索 回転ドア事故で警視庁

渋谷温泉施設爆発事故

みたいなケースもあります。(最後の渋谷の件は特に有名ですね)
こういう云う風に入居者や利用者の事故は所有者責任に及ぶ場合が多々ある訳ですね。
屋上や天窓に限らず、
投資家サイドには設備の利用法や管理には細心の注意が、
必要だということです。

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