九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン~その③:物件を選ぶ(前篇)

さて先週の続きです。

不動産投資には当然不動産を買わなくてはいけません。
でも、なんの準備もせずに不動産屋さんに行って、
「儲かる物件売って下さい!」と言ってみたところで、
冷やかしと思われるだけですから、御注意です。
(結構アグレッシブな方は、まずは行動だ!という事で、いきなり不動産屋へ飛び込む方もいらっしゃいますが、騙される可能性も有りなので、自信のある方以外お勧めしません)

①良い物件ってどんな物件何だろう?

まずは不動産屋に行ったり、銀行に行く前に、あなたが買うべき物件がどんな物件なのか?

をしっかり理解しなくてはいけません。
つまり不動産屋に頼りっきりにならずとも、
自分でコレが欲しい!と言えなくてはいけないわけですね。

ではちょっと肩慣らしに実際の収益物件情報を見てみましょう。

まずは以下のページを参照してみて見てください。

ホームズ不動産投資

アットホーム投資向き物件

これらは誰でも閲覧する事が出来るページである為、
色々な業者やオーナーが不動産を掲載しています。
日本全国の色々な売買物件を検索できますよね。
ちょっと実際に触ってみてください。きっと沢山ありすぎて訳が解らないですね。

ではためしにホームズで、
少し条件を限定して検索して絞ってみましょう。

①物件の種別は一棟の(分譲の一室ではなく)マンション・アパートに限定する。
②地域は東京をえらんでください。(あるいは自分の住んでいる都道府県)
③表面利回りを10%以上に限定してください。

どうでしょうか、何千棟もあった物件が、
たったの数十件程度になりませんか?
実際にはこの中の十分の一程度の物件が検討対象になると考えてください。

いや、そもそもなんで一棟もので、自分の住んでるところで、利回りを10%以上にしたの?

と思いませんか?
ではそのへんを明日ご説明したいと思います。
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表参道の裏手で手付かずの開発用地が急増

土日もご覧頂いている方がいらっしゃるみたいで、
本当にありがたいです!
今後とも宜しくお願いたします。

でも今日は投資レッスンの前にニュースニュース!

表参道の裏手で手付かずの開発用地が急増

要はこれ、神宮前近辺でランドバリュー自体の上昇を見込んで、
利回り云々を無視した投機的な購入や開発プランが乱発され、
いつのまにやら臨界点突破しちゃって、出口(売却先)が無くなってやばいです!
という事です。

実際に表参道あたりにお買いものに行かれる方は、
一度見てきていただくと面白いかもしれません。
無駄にコインパーキングや更地があるな~
と、実感いただけると思います。

でも皆さん「俺はこんなところに物件持ってないから安心だもんね!」
なんて、他人事だと思ってほしくありません。
物件の損益分岐点・デフォルトラインは、
金利や賃料マーケットによって変動するものです。
あなたの所有物件もいつのまにか・・・・・
なんてことも十分有り得るわけです。

その辺の怖さと、
でもそのリスクをヘッジする方法を、
しっかり御説明できるような、
投資レッスンを書いていきたいな、と思います。
ではまた後ほど宜しくお願い致します。

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン~その②:本当に不動産投資っておいしいの?

①日本の不動産を取り巻く環境

さて、昨日書きました通り、
いざ不動産投資をやるぞ!
と気合を入れて物件を買えば誰でも儲けられるのかというと、
決してそうではありません。
むしろ過半数の投資家が、
それなりに真剣な検討を経て物件を購入したとしても損をするのではないでしょうか。
・・・・・・ドン引きですか?

そもそもネガティブ要因として、

金利は上昇傾向にある:つまり借入金の利払い額は膨張する傾向にあるという事ですね。

日本の出生率・総人口は下落トレンドにある:長い目でみると日本の住宅需要総数は減る可能性が高い、という事ですね。

要は借入をして不動産を購入した場合、
投資家が調達しなくてはいけないインカムは上昇するのに、
居住用不動産の需給関係は悪化傾向にある訳です。
これでは投資家が簡単に儲けられないのも当たり前だと思いませんか?

②じゃあどうすれば良いんでしょうか?


結論からいうと、限られた優良物件を奪い合うのか、
大したことない物件を実力行使で大した物件に変化させるしかないのです。

では次回はそのあたりを書きます。

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ムーディーズJ-REITリポート

日本のREIT会社 財務運営は保守的で流動性管理もなされているが、今後の金融・資本市場の動向を注視

現在不動産投資法連載週刊なので、
ニュースはあっさりめにいきますが、
何だか久しぶりに悪くないニュースですね!

リートってなあに?
って方は以下をご参照を。
でもそろそろ不動産に興味が無い方も一般常識として、
リートぐらいはおさえるべきかもしれないですよ。

REIT(Real Estate Investment Trust)とは

ところで報告ですが、
メルマガを計画していたのですが、
なんだか利用しようとしていた、
メルマガのシステムがあんまり意に沿うものではない事が発覚したので、
一旦中止しようと思います。
せっかく登録してくださった方には大変申し訳ありません。
納得して使えるようなシステムを発見できたら、
再度挑戦したいと思います・・・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン~その①:そもそも不動産投資とは

昨日書いたとおり、
今日からしばらくの間、初心者の方向きの不動産投資方法について、
連載しようと思います。

表題の通り、そもそも「不動産投資」「収益不動産投資」とは
何なのかの解説から始めましょう。

①購入と投資の違い


所謂自分が住む為の不動産を買う事は不動産購入ですね。
購入する不動産から、金銭的リターンを目的としてマンションやアパートを買うことを、
不動産投資と呼びます。

お金を支払い、その対価として不動産の「所有権」を手にいれる。
あなたが行う行為とその結果は、どちらの場合も同じですが、
その所有権の活用、目的によって、
「不動産購入」と呼ばれるのか「不動産投資」と呼ばれるのか差別化されるのが現在の慣例です。

②不動産投資は儲かるのか


現在世間でいう不動産投資で「儲けている」状態とは、

①購入資金のローン返済額よりも、月々の家賃収入の方が大きい。
②購入した不動産を売却したら購入時の金額よりも高く売れた。

という状態の事を指すのが一般的です。
特に現在インターネット上で個人投資家の支持を多く集めているのは、
①の状態にある不動産を担保として、
どんどん借金をして、どんどん①のような状態の不動産を沢山買って所有しよう!
そうして買った不動産をまた担保に⇒また借り入れ⇒また買う、の循環を目指そう!
というスキームなのではないでしょうか。

上記のような方法で儲けている投資家がいることは事実です。
あなたも儲けられる可能性は有ります。
しかし先日書いたとおり、
まったくもって楽勝に儲けられる訳ではありません!
厳然としたリスクが存在する事を認知してますか?
そこをしっかり説明しつつ連載していきたいと思います。

ただ、結局私も業界に身を置く一人として、
やっぱり不動産が好きなのです。
ですから、不動産投資は厳しいと解かっていただいたうえで、
それでもチャレンジしたいという方には、
極力そのリスク低減をお手伝いできるように、
大事なことをお伝えしたいというのも事実です。

では続きは明日に。
ゆっくり丁寧にやっていきます。

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン始めます。~序章

以前にも書いた気がしますが、最近不動産投資方法についての、
御質問を多く頂きます。
最近は個人の方々でも不動産投資に興味を持つんだな~、
と思っていたのもつかの間、よくよく調べてみたら、
個人の方の、いわゆる兼業不動産投資って大ブームみたいですね。

ただちょっと心配なのは情報がすごく偏っていること。
多くのウェブサイトが物件を購入する為の方法論・ノウハウばかりを語り、
まるで「買った!」らそれだけでもう「勝った!」みたいな雰囲気になってないでしょうか。

確かに以前はそれで通じたのかもしれません。
ただ、その成功の大きな要因は単なる「地合」つまりマーケットです。
残念ながら不動産を買った方が有能だからではありません。
(ブーイングをされそうですが・・・当然中には実力でハイパフォーマンスを上げている方もいるでしょう)
特に素人はそうでしょう・・・怒らないでくださいね。

私が籍を置いていた不動産投資ファンド業界も、
玉石混合色々な会社があり、単にマーケットに乗っかっただけの会社は、
既に淘汰され始めています。
購入した物件のポテンシャルを引き出し、且つ資産価値を維持するマネジメント能力が無いと、
不動産投資ではもう成功は難しい局面になっているわけです。

にも関わらず、「マル秘融資獲得方法!」みたいな情報ばかりで、
買った後の運用方法やディティールに関しては非常に情報が希薄な気がするのです。
現在ウェブサイトに不動産投資の成功者としてとりあげられてる、
個人投資家の殆どが、数年前に仕込みを始めた方々ばかりなので、
買えば勝ち!でここまで来てしまったのかもしれませんが、
彼らはそれでよくても、過去の成功事例を真に受けて、
これから不動産投資を始めようとする素人の方にとっては、
極端な話、それらの情報はただの悪情報になりかねません。

という訳で、
私も私なりに、
そもそも「不動産投資は甘くないし、手放しにはお薦めしません!」
という前提で、それでもチャレンジしたい方の為に、
このサイト上でしばらく記載していこうと思います。



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スルガコーポレーションが民事再生

スルガコーポレーションが民事再生

業界の方はもうご存じかと思いますが。
やっぱりというか、やっと、というか来ましたね。
レイコフ・グローバンス・スルガと来たら次は・・・・・
もうしばらく戦々恐々とした状況が続くのではないでしょうか。

今回の件の教訓はやはり、
真っ当な商売をしよう、反社会勢力の利用は絶対に駄目!
というところでしょう。

我々の業界は只でさえ色眼鏡で見られがちな業界です。
襟を正して業務に邁進したいですね。

台場ガーデンシティビル中国製のカーテンウオールで約30%コストダウン

さて数日前の記事ですが何故この記事が気になったかと申しますと・・・・

当たり前ですが、私は商売柄よく不動産投資家の方々から御質問をいただきます。
で、その中で最近増えてきているのがコストダウンのご相談なのです。

サブプライム事件以前の投資用不動産、特に都内主要エリアのオフィスビルは、
堅調な賃料マーケットの恩恵と、スムーズなデット調達によって、
さしたる苦労もなく概して良好な運用結果を残している物件も多数ありました。

しかし賃料マーケットの頭打ち、出口環境の悪化により、
予定外のNOI低下・保有期間の長期化が発生してきています。

NOIが伸びないためディスポジション出来ない・・・・
でもディスポジションの見込みが立たないのに、NOI拡大の為の、
積極的バリューアップ工事等の追加資金投下も難しい・・・・
という負のスパイラルに陥っている物件が多数出てきているのですね。
そうすると、施策のベクトルはインカムの拡大ではなく支出の削減に向かうしかないわけです。
PMフィーを削る、BMフィーを削る、修善コストを削るetc・・・・

しかしここにきて、タイミングの悪いことに原油高による資材コストの値上がりが発生してしまいました。
原状回復のタイルカーペットひとつとっても値上がりしてしまっています。
ただでさえ購入時に見込んでいた価格での売却が困難であるのに、
バリューアップ費用は高騰するという最悪な環境になりつつある訳です。

本件台場ガーデンシティは他にもいろいろ見所のある、
ハイグレードビルですし、本件はリニューアルではなく新築工事での話なのですが、
工夫してるな~と感心させられました。

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不動産投資の良い話題 悪い話題

MGPAエクイティ調達順調

最近希少になりつつある業界の明るい?ニュースです。
なんだかんだで、お金ってまだ一杯あるところにはあるみたいです!
でもMGPAの既存ポートフォリオ、特に日本国内の物件に関しては、
結構微妙な物件も・・・・・とか思いますが、まあ口は災いの元ですので(笑)


MGPAって何よ~?という方の為に簡単に説明しますと、
もともと豪州投資会社のマッコーリー系列の不動産投資ファンド運用会社です。
私がかつて在籍していた国内投資ファンド運用会社もそうでしたが、
要はこういった会社が、運用する資金で日本の不動産を購入していたんですね。
それが所謂ここ数年の不動産バブルを演出していた訳です。
(本当に「バブル」なのかどうなのかは見解が分かれるところだと思いますが)

ここ最近、色々なビジネス誌が、こぞって日本の不動産市場の失速をアピッてますね。
正直私は残念です・・・
不動産価格の上昇には色々な副次的効果があります。
基本的には日本国内の不動産資産価値が上昇する事は、
日本の資産価値が上昇する事にもつながっているわけです。
そのバリューアップがさらなる日本への投資を生み、
新たな雇用・事業形成等の経済的効果を発生させたりします。

不動産価格の上昇が、かつての所謂「バブル経済」の再来危機を招くのだ!
という見解が一部でありますが、それって違うと思うんですね。
かつての投機と、現在の不動産キャッシュフローに基づく投資とはまったく別だと思うんですね。
・・・非常に暑っ苦しい論調になっちゃいそうなのでこのへんで止めますが(笑)

要は最近、なんだか日本って過剰に不動産にネガティブになってませんか?
って思うんです。

で、それが不必要に日本経済にブレーキを掛ける要因になっちゃってませんか?
って思うんです。

不動産って面白いものだって、もっと皆さんに発信出来たらいいな~
なんて考えるのです。


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所有者サイドと賃借人との情報格差について

フェスティバルゲート説明義務違反認める:大阪地裁

こんにちは。
今日は東京は雨が降りそうで降らないグレーの空です。

日経不動産マーケットを購読されている方なら、
表題の件、ご覧になっていると思いますが皆さんどう思いました?

誤解を恐れずにいうならば、
私は非常に厄介な判例が出てしまったな・・・
というのが個人的な所感です。

今回の判例はつまるところ、
ビル・施設の所有者サイドが、当該物件の経営計画を、
テナントに開示しなかったあるいは不備があった場合、それによって生じた損害は、
所有者サイドが補填しなさいよ!
という事です。

で何が厄介かといいますと、この「経営計画」とは何を、どこまで指すのか。
「損害」とはどんな定義なのか、がとてもセンシティブな問題になってくると思うのです。

たとえば私はかつて不動産プライベートファンドの運用担当者をしていました。
ファンドが不動産を購入すると・・・・・

◎賃料の値上げをする
◎建築基準法違反箇所の是正をする(場合によってはテナントの内装を強制的に改装させる)
◎ビル名を変更する

等々・・・・数々のバリューアップ施策が矢継ぎ早に実行されます。
これらは基本的に投資家利益の最大化を図る為に行われているのですが、
そもそも投資家=所有者サイドの利益の最大化と、
テナント・賃借人の利益は相反性が強いわけです。
賃料が上がればテナントにとっては損害ですし、
内装材は必ず不燃材にしろ、とかベランダには物を置くなとか、
ビル名が変わると印刷物の会社住所を変更しなくてはいけなかったりとか・・・・

ではこの上記のような「経営計画」を、
どれだけ事前にテナントに開示すれば、
所有者サイドとテナントとの間で情報格差がなくなるのでしょうか?

また上記のような「経営」により、
テナントにどのような経済的ロスが発生すると、
「損害」とみなされるのでしょうか。

とっても難しい問題だと思うのです。



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アパートマンション賃貸仲介の病巣

おとり広告:公取委がエイブルに排除命令

これ何の事かと申しますと、
アパートマンション仲介大手のエイブルが、
実際には存在しない(空室募集をしていない)物件を、
さも募集しているような広告を出していたんですね。
また駅からの距離・「徒歩~分」というのを実際よりも過小表示をしたり、
築年数をごまかしたりしていたようです。

でもこれ、実は世の中のアパート仲介会社は結構やっていることです。
是か非かといえば完全に「黒」だし、
やってはいけない事なのですが、
エイブルの件は氷山の一角でしょう。
皆さんも気をつけてください。
御部屋選びの際は、必ず自分の目で現地を確認し、
少なくとも重要事項説明はきちんと仲介業者に行わせてくださいね。
これを渋るような業者が紹介する物件は警戒した方がいいかもしれません。

このようなエンドユーザーへの詐欺行為がまかり通っているのは、
不動産業界人として非常に悲しいです。
せっかく近年の不動産流動化・証券化によって、
この業界にも遅ればせながらコンプライアンス意識が芽吹いてきた矢先です。
私も含めもっとこの業界を良くしていくために、
襟を正し続けないといけませんね。

こんにちは

はじめまして。

これから少しづつですが、皆さんに楽しんでいただけるようなブログを作れたらと思います。
どうぞ宜しく!

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