九段下で働く社長ブログ -東京事業用不動産事情-

事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・

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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン③:物件の選び方:中編

今日は天気が良くて暑かったですね。梅雨が明けたんではないかと思うぐらいです。

さて、昨日の続きです。今日は「利回り10%」のところでしたね。まだまだ一般論だけの練習段階ですが、辛抱してください(笑)

そもそも不動産投資において、物件資料等に記載されている表面利回り10%というのは、不動産価格に対して、年間賃料収入がその一割に達するという事を指します。

例えば一千万円の販売価格で表面利回りが10%という場合、年間の賃料収入が100万円ありますよ、という具合です。


ただし注意しなくてはいけないのは、この100万円が実際に所有者の手元に残る金額では無いという事です。分譲マンションの一室への投資であれば、修繕積立費や管理費、固定資産税等、また1棟であっても修繕費、管理会社を使う場合は管理費、エレベーターがあったら法定点検費が発生するなど、様々な経費が掛ります。

そうした経費を全部収入から引いて残った所謂利益を、購入価格で割リ戻した場合の数字が、実利回りになります。
で、私達の経験上、表面上の利回りで10%以下のような物件であれば、
たいがいの場合、実利回りが5%未満になると予測されるわけです。そんな状態で借入金の返済をおこなうと、とても不幸な状態になる訳です。参考までに住宅ローン金利表を以下に・・・・・

住宅ローン金利一覧


たいがいの場合収益物件投資用の調達金利は上記を上回ります。とてもじゃないけど、利益なんざ出ません。というか銀行もこんな危なっかしい状態では融資しません。

当然、もっと表面利回りの低い物件は沢山流通していますし、それらへの投資が行われている事は事実です。でもそれらは、私達のような専門の人間でも失敗しうるような、比較的ハイリスクハイリターンなジャンルの投資です。所謂初心者の方々が借入有で長期保有を行う事を前提に考えると、投資不適格と判断せざるを得ません。

不動産は実際には最初の提示価格より、ある程度ディスカウントしての決済が慣例上多いですが、
それにしても、最初の提示価格が表面利回りで10%にも満たない物件であれば、投資価値は無いと判断すべきでしょう!

という理由から検索の最初の篩いにかける段階で、表面利回りは10%程度に絞ってしまえ!という訳です。


さて、ここまでの状況を整理しましょう。

◎物件自体の扱いやすさや賃料収入の安定性を重視して、1棟もののレジデンスを選んだ
◎自分の行動半径内の物件を選んだ
◎あらかじめ支出や借り入れ返済があることを見込んで表面10%以上の物件を選んだ

という訳ですね。

では明日は実際に、公開されている売物件を使って、実際にその不動産を買った場合のシミュレートをしてみます。これを何度も何度もやって、シミュレートした物件の数十棟に一棟、場合によっては百棟に一棟がやっと購入対象になる、というのが実際の不動産投資です。

ではまた明日。
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不動産投資(収益不動産投資)のレッスン始めます。~序章

以前にも書いた気がしますが、最近不動産投資方法についての、
御質問を多く頂きます。
最近は個人の方々でも不動産投資に興味を持つんだな~、
と思っていたのもつかの間、よくよく調べてみたら、
個人の方の、いわゆる兼業不動産投資って大ブームみたいですね。

ただちょっと心配なのは情報がすごく偏っていること。
多くのウェブサイトが物件を購入する為の方法論・ノウハウばかりを語り、
まるで「買った!」らそれだけでもう「勝った!」みたいな雰囲気になってないでしょうか。

確かに以前はそれで通じたのかもしれません。
ただ、その成功の大きな要因は単なる「地合」つまりマーケットです。
残念ながら不動産を買った方が有能だからではありません。
(ブーイングをされそうですが・・・当然中には実力でハイパフォーマンスを上げている方もいるでしょう)
特に素人はそうでしょう・・・怒らないでくださいね。

私が籍を置いていた不動産投資ファンド業界も、
玉石混合色々な会社があり、単にマーケットに乗っかっただけの会社は、
既に淘汰され始めています。
購入した物件のポテンシャルを引き出し、且つ資産価値を維持するマネジメント能力が無いと、
不動産投資ではもう成功は難しい局面になっているわけです。

にも関わらず、「マル秘融資獲得方法!」みたいな情報ばかりで、
買った後の運用方法やディティールに関しては非常に情報が希薄な気がするのです。
現在ウェブサイトに不動産投資の成功者としてとりあげられてる、
個人投資家の殆どが、数年前に仕込みを始めた方々ばかりなので、
買えば勝ち!でここまで来てしまったのかもしれませんが、
彼らはそれでよくても、過去の成功事例を真に受けて、
これから不動産投資を始めようとする素人の方にとっては、
極端な話、それらの情報はただの悪情報になりかねません。

という訳で、
私も私なりに、
そもそも「不動産投資は甘くないし、手放しにはお薦めしません!」
という前提で、それでもチャレンジしたい方の為に、
このサイト上でしばらく記載していこうと思います。



テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

スルガコーポレーションが民事再生

スルガコーポレーションが民事再生

業界の方はもうご存じかと思いますが。
やっぱりというか、やっと、というか来ましたね。
レイコフ・グローバンス・スルガと来たら次は・・・・・
もうしばらく戦々恐々とした状況が続くのではないでしょうか。

今回の件の教訓はやはり、
真っ当な商売をしよう、反社会勢力の利用は絶対に駄目!
というところでしょう。

我々の業界は只でさえ色眼鏡で見られがちな業界です。
襟を正して業務に邁進したいですね。

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