九段下で働く社長ブログ　-東京事業用不動産事情- http://estater.blog19.fc2.com/ 事務所用・居住用物件の賃料・売買マーケットや諸々・・ ja http://estater.blog19.fc2.com/blog-entry-54.html J－REITは買いなのか否か・・・ 現在一般の方に一番敷居の低い不動産投資（厳密には間接投資ですが）といえば、J-REITでしょう。ニューシティの一件もあり、ことさら冷え込んでいる昨今ですが、では日本株と同じように、価格下落が激しい今こそが、逆に絶好の買い場なのでしょうか？興味深い記事が二つあったので以下に。Ｊ─ＲＥＩＴに03年以来の相場到来、下値リスクは限定的＝ゴールドマン・・・ロイター岡三アセット、「Ｊリートファンド（ＳＭＡ専用）」を10 J-REITでしょう。
ニューシティの一件もあり、
ことさら冷え込んでいる昨今ですが、
では日本株と同じように、
価格下落が激しい今こそが、逆に絶好の買い場なのでしょうか？

興味深い記事が二つあったので以下に。

Ｊ─ＲＥＩＴに03年以来の相場到来、下値リスクは限定的＝ゴールドマン・・・ロイター



岡三アセット、「Ｊリートファンド（ＳＭＡ専用）」を10月31日設定・・・ロイター



詳細は記事をお読みいだだくとして、
どうやら機関投資家には「買い」との判断をしている方々もいるようです。

さて彼らの判断がについて、私ごときがどうこう言えませんが、
彼らの真意はともかく、その投資判断について、
一般投資家に誤解を与えかねない部分がありそうなのでちょっと気になる。

彼らだけではないが、J-REITに対して買いのポジションを示す投資家に概ね共通する主張は以下の通りである。

◎日本の都心部不動産の賃料下落リスクは限定的である（故に買いである）
◎さらに上記のインカム下落リスクを織り込んで尚割安な価格になっている。

ということなのであるが、
J-REIT存亡の勘所はそんなところには無いのではない。
マニアックな話をすると切りが無いので、
誤解を恐れず端的に言うが一番重要なのはファイナンスである。
ニューシティのポートフォリオ物件だけが賃料マーケットを読み違えていたのか？
数々のJ-REIT上場予備軍が頓挫したのは賃料が原因だったのか？
そもそも投資口価格の急激な下落は賃料が落ちたからなのか？

まったくもって違う。
すべてはファイナンスの問題が根底にある。
そこを良く理解せずに、投資口価格と想定配当だけを見て、
高利回り且つ安定的な投資対象だと誤解すると、
本当に痛い目に会いますよ？

そもそも証券化スキームのお得意様だった、
外銀レンダーが現在は機能しないのである。
右に倣えの邦銀もしばらくは然りである。
運用法人やスポンサーの時価総額も惨憺たる場合が殆ど。
現在のマーケットが内包するリスクをきちんと認識しないと、
本当に怖いと思うのは私だけでしょうか。

それでもなお興味があれば、
運用ポートフォリオの内容をよく確認し、
いける！と踏んだもののみに投資をすべきです。

じっくり吟味をすれば確かにゴールドマンの言うとおり、
投資先として優良なJ-REITもあるでしょう。
玉石混合、わかる人には面白い地合いなのかもしれませんね。



]]> 不動産投資 2008-10-16T18:57:33+09:00 九段下不動産小隊 FC2-BLOG http://estater.blog19.fc2.com/blog-entry-53.html 最近ちょっと御無沙汰してしまいました。非常に忙しくてついついです。新井組が逝き、ニューシティが逝きました。今日は大和生命が逝きましたね。正直そろそろ私も焦りが出てます。本日まで数多くのデベやゼネコン・ファンドが駄目になりましたが、最近の某社の破綻でついに当社にも実害が発生しました・・・当然まだ全くもって致命傷ではありませんが、現在の負のスパイラルが少なくとも年内は収まる見込みが無い事を前提に考える 非常に忙しくてついついです。

新井組が逝き、ニューシティが逝きました。
今日は大和生命が逝きましたね。
正直そろそろ私も焦りが出てます。

本日まで数多くのデベやゼネコン・ファンドが駄目になりましたが、
最近の某社の破綻でついに当社にも実害が発生しました・・・
当然まだ全くもって致命傷ではありませんが、
現在の負のスパイラルが少なくとも年内は収まる見込みが無い事を前提に考えると、
遅かれ早かれ当社にも当然もっと大きな打撃が来るでしょう。
全くの無傷で切り抜ける事は難しいかもしれません。

早急なビジネスポートフォリオの見直しを行っていますが、
マーケットの崩壊スピードに追い付けるのか、
非常に微妙ではあります・・・
が、何とかなるでしょう！（笑）
無駄に悲観してふさぎこんでもしょうがないですからね。

悪い話だけではなく、
破綻のどさくさのビジネスチャンスも多々ありますし！
楽しくやりたいと思います。 ]]> 不動産ニュース 2008-10-10T12:20:42+09:00 九段下不動産小隊 FC2-BLOG http://estater.blog19.fc2.com/blog-entry-52.html リプラス・・・・ さて当然これは取り上げます。株式会社リプラス 破産手続き開始決定受ける 負債325億7057万円 ・・・TDBより業界内ではもうすぐもうすぐ、といわれ続けていましたが、ついに昨日に来ましたね。民再ではなく破産です。まあ露骨な兆しが多々ありましたので、案外さしたる混乱は無いのではと思っていますが。そもそも以前から、リプラスの運用ポートフォリオは相当高値掴み＝出口が見えない物件が多かったですし、六本木等の強気な開

株式会社リプラス 破産手続き開始決定受ける 負債325億7057万円 ・・・TDBより



業界内ではもうすぐもうすぐ、といわれ続けていましたが、
ついに昨日に来ましたね。
民再ではなく破産です。

まあ露骨な兆しが多々ありましたので、
案外さしたる混乱は無いのではと思っていますが。

そもそも以前から、
リプラスの運用ポートフォリオは相当高値掴み＝出口が見えない物件が多かったですし、
六本木等の強気な開発用地取得等、
ハイリスクな投資が多かったような気がします。

当社は先方に対し何ら債権を抱えていないので、助かりました。
でもレントゴーを含め諸々の問題が、
これから出てくるんでしょうね・・・・・ ]]> 不動産ニュース 2008-09-25T12:21:29+09:00 九段下不動産小隊 FC2-BLOG http://estater.blog19.fc2.com/blog-entry-51.html 大阪市営住宅の滞納処理に関して 数日前のリリースですが・・・大阪市、市住家賃滞納３５年放置　４０６万円回収不能・・・読売オンライン表題の35年放置で406万円はまあ良いとして、（本当は良くないんですよ！）本題はここでしょう。「大阪市営住宅の累積未収金は約５０億２０００万円（３月末時点）。うち６１か月以上の長期滞納は６億９４００万円に上る。」これです。私も不勉強で知りませんでしたが、大阪市営住宅の累積未集金って50億もあるんです！ちょろ

大阪市、市住家賃滞納３５年放置　４０６万円回収不能・・・読売オンライン



表題の35年放置で406万円はまあ良いとして、
（本当は良くないんですよ！）
本題はここでしょう。
「大阪市営住宅の累積未収金は約５０億２０００万円（３月末時点）。うち６１か月以上の長期滞納は６億９４００万円に上る。」
これです。

私も不勉強で知りませんでしたが、大阪市営住宅の累積未集金って50億もあるんです！
ちょろっと検索しましたら、どうやら他の自治体でも億単位の未収金を発生させているところがあるみたいです。

結果から察するに、どうやら債権回収（滞納督促）が非常に甘いみたいです。
どうなんでしょうか、これ。
一時期小学校とかの給食費を、払えるのに払わない保護者の問題が話題になりましたが、
実はこれと同じことが起きているのではないでしょうか。
どうせ払わないでも追い出されないし～！
みたいな（笑）

所詮お役所仕事なんでこんなもんなんでしょうかね。
でもこれを逆手に取る・・・・なんて事は善良な皆さんにはしないでほしいです。

]]> 不動産ニュース 2008-09-24T15:20:20+09:00 九段下不動産小隊 FC2-BLOG http://estater.blog19.fc2.com/blog-entry-50.html 新興不動産株に現われた兆しについて ここ今週数日の不動産株の買い戻しの動きに気付きましたか？株式投資をやっていらっしゃる方はともかく、我々不動産屋や不動産投資家にも見逃せない兆しです。ジョイントへのオリックスのエクイティ投下等のニュース株はともかく、セクター全体がなんとなく上昇しています。この全体がなんとなく、というのが重要です。不動産価格の株価との連動特性は、その遅行性にあるのは有名な話です。そろそろ不動産価格の底打ちが見えてくる 株式投資をやっていらっしゃる方はともかく、
我々不動産屋や不動産投資家にも見逃せない兆しです。

ジョイントへのオリックスのエクイティ投下等のニュース株はともかく、
セクター全体がなんとなく上昇しています。

この全体がなんとなく、というのが重要です。

不動産価格の株価との連動特性は、その遅行性にあるのは有名な話です。
そろそろ不動産価格の底打ちが見えてくるのかもしれません。
これだけ連日メディアが不動産業界のネガティブニュースを流すなか、
甚だ信じがたいかもしれません。
しかし逆に、これだけネガティブソースが氾濫するなか、
不動産セクターの株価が上がるのは、相応の理由がどこかにあるからにほかなりません。

どう感じられるかは自己責任、まだまだ底は遠いのかもしれません。
でもそろそろアンテナを立て出す時期に来ているかもしれませんよ。
私個人としては期待していますが。

]]> 不動産投資 2008-09-12T14:56:24+09:00 九段下不動産小隊 FC2-BLOG