九段下で働く社長ブログ　-東京事業用不動産事情-

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J－REITは買いなのか否か・・・

現在一般の方に一番敷居の低い不動産投資（厳密には間接投資ですが）といえば、
J-REITでしょう。
ニューシティの一件もあり、
ことさら冷え込んでいる昨今ですが、
では日本株と同じように、
価格下落が激しい今こそが、逆に絶好の買い場なのでしょうか？

興味深い記事が二つあったので以下に。

Ｊ─ＲＥＩＴに03年以来の相場到来、下値リスクは限定的＝ゴールドマン・・・ロイター

岡三アセット、「Ｊリートファンド（ＳＭＡ専用）」を10月31日設定・・・ロイター

詳細は記事をお読みいだだくとして、
どうやら機関投資家には「買い」との判断をしている方々もいるようです。

さて彼らの判断がについて、私ごときがどうこう言えませんが、
彼らの真意はともかく、その投資判断について、
一般投資家に誤解を与えかねない部分がありそうなのでちょっと気になる。

彼らだけではないが、J-REITに対して買いのポジションを示す投資家に概ね共通する主張は以下の通りである。

◎日本の都心部不動産の賃料下落リスクは限定的である（故に買いである）
◎さらに上記のインカム下落リスクを織り込んで尚割安な価格になっている。

ということなのであるが、
J-REIT存亡の勘所はそんなところには無いのではない。
マニアックな話をすると切りが無いので、
誤解を恐れず端的に言うが一番重要なのはファイナンスである。
ニューシティのポートフォリオ物件だけが賃料マーケットを読み違えていたのか？
数々のJ-REIT上場予備軍が頓挫したのは賃料が原因だったのか？
そもそも投資口価格の急激な下落は賃料が落ちたからなのか？

まったくもって違う。
すべてはファイナンスの問題が根底にある。
そこを良く理解せずに、投資口価格と想定配当だけを見て、
高利回り且つ安定的な投資対象だと誤解すると、
本当に痛い目に会いますよ？

そもそも証券化スキームのお得意様だった、
外銀レンダーが現在は機能しないのである。
右に倣えの邦銀もしばらくは然りである。
運用法人やスポンサーの時価総額も惨憺たる場合が殆ど。
現在のマーケットが内包するリスクをきちんと認識しないと、
本当に怖いと思うのは私だけでしょうか。

それでもなお興味があれば、
運用ポートフォリオの内容をよく確認し、
いける！と踏んだもののみに投資をすべきです。

じっくり吟味をすれば確かにゴールドマンの言うとおり、
投資先として優良なJ-REITもあるでしょう。
玉石混合、わかる人には面白い地合いなのかもしれませんね。

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最近ちょっと御無沙汰してしまいました。
非常に忙しくてついついです。

新井組が逝き、ニューシティが逝きました。
今日は大和生命が逝きましたね。
正直そろそろ私も焦りが出てます。

本日まで数多くのデベやゼネコン・ファンドが駄目になりましたが、
最近の某社の破綻でついに当社にも実害が発生しました・・・
当然まだ全くもって致命傷ではありませんが、
現在の負のスパイラルが少なくとも年内は収まる見込みが無い事を前提に考えると、
遅かれ早かれ当社にも当然もっと大きな打撃が来るでしょう。
全くの無傷で切り抜ける事は難しいかもしれません。

早急なビジネスポートフォリオの見直しを行っていますが、
マーケットの崩壊スピードに追い付けるのか、
非常に微妙ではあります・・・
が、何とかなるでしょう！（笑）
無駄に悲観してふさぎこんでもしょうがないですからね。

悪い話だけではなく、
破綻のどさくさのビジネスチャンスも多々ありますし！
楽しくやりたいと思います。

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リプラス・・・・

さて当然これは取り上げます。

株式会社リプラス破産手続き開始決定受ける負債325億7057万円・・・TDBより

業界内ではもうすぐもうすぐ、といわれ続けていましたが、
ついに昨日に来ましたね。
民再ではなく破産です。

まあ露骨な兆しが多々ありましたので、
案外さしたる混乱は無いのではと思っていますが。

そもそも以前から、
リプラスの運用ポートフォリオは相当高値掴み＝出口が見えない物件が多かったですし、
六本木等の強気な開発用地取得等、
ハイリスクな投資が多かったような気がします。

当社は先方に対し何ら債権を抱えていないので、助かりました。
でもレントゴーを含め諸々の問題が、
これから出てくるんでしょうね・・・・・

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大阪市営住宅の滞納処理に関して

数日前のリリースですが・・・

大阪市、市住家賃滞納３５年放置　４０６万円回収不能・・・読売オンライン

表題の35年放置で406万円はまあ良いとして、
（本当は良くないんですよ！）
本題はここでしょう。
「大阪市営住宅の累積未収金は約５０億２０００万円（３月末時点）。うち６１か月以上の長期滞納は６億９４００万円に上る。」
これです。

私も不勉強で知りませんでしたが、大阪市営住宅の累積未集金って50億もあるんです！
ちょろっと検索しましたら、どうやら他の自治体でも億単位の未収金を発生させているところがあるみたいです。

結果から察するに、どうやら債権回収（滞納督促）が非常に甘いみたいです。
どうなんでしょうか、これ。
一時期小学校とかの給食費を、払えるのに払わない保護者の問題が話題になりましたが、
実はこれと同じことが起きているのではないでしょうか。
どうせ払わないでも追い出されないし～！
みたいな（笑）

所詮お役所仕事なんでこんなもんなんでしょうかね。
でもこれを逆手に取る・・・・なんて事は善良な皆さんにはしないでほしいです。

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新興不動産株に現われた兆しについて

ここ今週数日の不動産株の買い戻しの動きに気付きましたか？
株式投資をやっていらっしゃる方はともかく、
我々不動産屋や不動産投資家にも見逃せない兆しです。

ジョイントへのオリックスのエクイティ投下等のニュース株はともかく、
セクター全体がなんとなく上昇しています。

この全体がなんとなく、というのが重要です。

不動産価格の株価との連動特性は、その遅行性にあるのは有名な話です。
そろそろ不動産価格の底打ちが見えてくるのかもしれません。
これだけ連日メディアが不動産業界のネガティブニュースを流すなか、
甚だ信じがたいかもしれません。
しかし逆に、これだけネガティブソースが氾濫するなか、
不動産セクターの株価が上がるのは、相応の理由がどこかにあるからにほかなりません。

どう感じられるかは自己責任、まだまだ底は遠いのかもしれません。
でもそろそろアンテナを立て出す時期に来ているかもしれませんよ。
私個人としては期待していますが。

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無責任なフリーレント記事にモノ申します

ＲＳＳを漁ってたら気になる記事があったのでちょっと。

ホントに家賃が半年もタダなの？！　ただ今フリーレント物件増加中！ all about　

アパートやマンションを借りる際にはフリーレント
（業界では「ＦＲ」と表記したりします）という数カ月間家賃を免除されるサービスがあって、皆さんそういう物件を狙いましょうね～！
という能天気な記事です。

私が能天気と断じる理由は一つ。
ＦＲ物件への入居リスクが全く言及されていないからです。

フリーレント自体は昔からある慣習で、
どちらかというと事業用物件に多く見られます。
最近のファンドの隆盛と共に賃貸住居にも見られるようになってきました。

しかし家賃免除をするにはその裏がある場合が多々あります。
典型的な事象は途中解約時免除金清算。
つまり契約期間中に解約して退去する場合には、
最初に免除した家賃数ヶ月分を払え！
というものですね。
この記事では全く記載していませんが要注意です。

あとそもそもが、ＦＲが必要な物件というのは人気が無い、
つまりやっぱり家賃が高い場合が多いんですね。
賃貸仲介会社にＦＲ有りまーす！なんて言われて浮かれて契約すると、
実はまわりの家賃より高い物件で、長く居ると結局は損した・・・とかいった事例は非常に多いです。

またそういうスキームを使う家主＝多くはファンド系ですが、
入居後の賃料値上げを平気で行います。
ここについては私もビジネスとして非常に多く絡んでますので、
よく実態を知っていますが、入居者にとってはとてもリスキーです。

という訳で入居するなら普通の賃貸借条件の住居が一番ですよ・・・・・

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しばらく御無沙汰でしたが、本業も少し落ち着いたので復帰です。

しかし本当に不動産業界は未曾有の停滞期です。
そもそもの切っ掛けは官主導であることは明らかなのですが、
それにしてもヤバイ。

私達は今後の仕事の受注もさることながら、
既存債権の回収をもっと心配しながら、
日々を過ごさなくてはなりません。

八月の半ば以降おかげさまで当社は、
この御時世にしては、そこそこの業績を維持しています。
が、しかしそれも売掛債権を回収できれば・・・・の話です。
毎日帝国データバンクの倒産情報に不動産会社の名が連なる昨今では、
連鎖倒産も他人事ではありません。

それでも当社は必ず生き残りますが。

マンションを買いたい人へ

さて、プライベートで立て続けにマンション購入について相談をもらいました。
タイムリーに不動産経済研究所の発表が出たばかりなので一筆。

7月首都圏マンション発売戸数は前年比‐44.5％、契約率は53.5％＝不動産経済研究所・・・ロイター

詳細は記事を読んで貰うとしまして、
資産価値云々の観点で云うならば、まだマンションは買いじゃないでしょう。
マクロ的な部分では、人口減少、建設・不動産業への政策的破綻誘導も続きますので、
価格下落余地があるのは明白です。

しかしながら当然マンションは国債や株と異なり、
自分の住家としての役割もあるので、買いたいとき＝住みたいときに買う！
これこそが最高の選択でもある訳です。

ですので買いたいなら買っちゃえよ！というのが本来の話なのですが、
それでもいつか売るときに損したくないよ～とか、
来年にはもっと値下がりするかもしれないし～というのが人情でしょう。

という訳でマンションを買いたい・・・・けどどうしよ～？
このマンションは値段的にお買い得かな～どう思う？
なんて相談を受けたときには、私は以下のような質問をします。

◎そのマンションは駅から徒歩10分以内ですか？または急行（快速）停車駅ですか？
◎近所の同じような間取りのマンションの賃貸賃料と、あなたが払うローン＋修繕積立と管理費はどっちが高いですか？もし賃料よりも購入による単月支払が高いのならばやめれば？

とっても単純な質問ですが、上記の質問はマンションの資産価値の下落余地と、
万一あなたがローンの支払いが厳しくなった時にでも賃貸に回して所有を継続できるかを判断する材料です。
駅から10分以上歩く、且つ周りのマンション賃料より毎月の支払の方が大きいのであれば、私は購入を勧めません。そんなマンションは都内の限られたプレミアムエリア以外では、不動産屋的な金勘定だけの観点でいうとカス物件です。

しかし前述したとおり、マンションは単なる資産ではなく住居であり、そこに住む事による生活を享受する事自体に金銭的なものを超えた価値があったりもします。
ですので逆にいうと、どんな価格であろうとそこに住みたいならやっぱり買ったほうが良いのです。

結論としては金融的資産価値を期待するなら、こんなの買うな！
期待しないなら買っちゃえ！
・・・と身も蓋もない回答になってしまうことが多いです（笑）
ん～でも、やっぱり私だったらまだ買いませんね～

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不動産投資（収益不動産投資）のレッスン⑤良い物件を創る！収益編ⅱ賃料極大化

前回は収益物件の基本収入は、賃料と共益費ですよ！という話まででした。
今回はその根幹収入の極大化を図る話です。

まずは一番基本の、なるべく高い賃料で賃借人に貸しましょう！という話から。

そもそも、通常レジデンス（マンションやアパートなどの住居です。以下レジ）
の場合、賃料（共益費）を発生させる為には、賃借人に入居してもらわなくてはいけませんね。
当たり前です。

ではその賃借人は、どういうプロセスで、あなたの所有物件に入居するのでしょうか。
ここに鍵があります。

最近はインターネット上のアパマン系サイトやフリーペーパーも充実し、
レジを探す上での情報入手は一昔前に比べ格段に容易になりました。

ですので賃貸住居に入居したい人は、
インターネットで情報を調べたり、自分の引っ越したい駅前にあるエイブルとかアパマンとかに、行って空き物件を探し、内見をして入居を決めるわけです。

つまり現在の賃借人誘引の導線は大別すると2パターン。
マクロ系メディアを経由しての場合と、地理的要因による仲介店舗経由になる訳です。
では、なるべく高い賃料で賃借人に借りてほしいあなたとしては、どちら経由の賃借人をターゲットとすべきなのでしょうか？

なるべく多くの人に露出されるという点では前者が圧倒的に有利でしょう。
しかしあなたが、もし少しでも市場平均より高い賃料を取りたければ、期待すべきは絶対に後者の仲介店舗経由です。

なぜならメディア経由の賃借人は当然他の物件との価格比較で物件を決めます。
しかし仲介店舗経由の賃借人はその店の営業担当が紹介した物件の中から物件を決めます。

私の言いたいこと、わかりますでしょうか？

つまり仲介店舗の営業担当が、物件を探している賃借人候補に対して、
他に安い物件がいっぱい有ったとしても、必ずあなたの物件を優先的に推奨するようにコントロールすれば良いのです。

そんなの仲介店舗と何か特別なコネクションが必要なんじゃないの？
と思うかもしれませんね。しかしそんなものは一切不要です。
必要なのは仲介店舗へ営業に行く時間と、金だけです。

え！金！・・・・ドキッとしてしまうでしょうか。
続きは次回。
そのへんの泥臭い話をしましょう。
ではまた。

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